BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln – was ist Vermietern nun anzuraten?
Am 18.03.2015 änderte der BGH durch drei Grundsatzurteile seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln:
Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels eines sogenannten Formularmietvertrages nach neuer Rechtsprechung unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Denn dann müsste der Mieter auch die Gebrauchsspuren seines Vormieters im Wege der Schönheitsreparaturen beseitigen. Dies könnte dazu führen, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgibt, al er sie selbst ursprünglich erhalten hatte. Dies stellt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, sodass dann die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam anzusehen ist.
Auch formularmäßige sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, in denen der Mieter verpflichtet wird bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Anteil der Kosten der Schönheitsreparaturen, die zwar von ihm durchzuführen aber noch nicht fällig sind, benachteiligen den Mieter unangemessen, sodass diese nunmehr ebenfalls unwirksam sind. Solche Klauseln sind stets unwirksam, unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Dieser Wandel in der Rechtsprechung des BGH hat für Vermieter erhebliche Folgen:
Wenn Vermieter erreichen möchten, dass ihr neuer Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet wird, müssen die Wohnungen den neuen Mietern in renoviertem Zustand übergeben werden. Andernfalls ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und die Vermieter wären verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auch während dem laufenden Mietverhältnis selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen. Durch die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklauseln werden Vermieter künftig die Kosten der Renovierung nach Auszug ihrer Mieter nicht selten selbst tragen.
Dies hat eine immense finanzielle Belastung der Vermieter zur Folge. Vermieter sollten deshalb frühzeitig Rückstellungen für eingeplante Renovierungskosten bilden und nach Möglichkeit von ihrem Recht zur Mieterhöhung Gebrauch machen.
