Es kommt vor, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften davor scheuen, notwendige Sanierungen von in die Jahre gekommenen Objekten vorzunehmen, weil diese mit hohen Kosten verbunden sind. Ist dies rechtens? Einen solchen Fall hat gerade der BGH frisch entschieden (BGH, Urt. v. 15.10.2021, Az. V ZR 225/20).
In dem zu entscheidenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss gefasst, dass ihr altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus, nicht mehr genutzt werden darf. Auf diese Weise wollte die Gemeinschaft die Kosten für die Sanierung sparen. Gegen diesen Beschluss hatte einer der Wohnungseigentümer Klage eingereicht – mit Erfolg!
Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses standen im Sondereigentum des Klägers. Der BGH führt aus, dass es einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich erlaubt ist, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Nutzungsverbot zu beschließen, um Gefahren durch die Nutzung abzuwehren. Aber dieses Recht bezieht sich zunächst nur auf das Gemeinschaftseigentum.
Sobald jedoch auch Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer betroffen ist, ist ein solcher Beschluss nur in ganz engen Grenzen zulässig. Dies ist dann zulässig, wenn das Gebäude z. B. aufgrund eines Brandes, Überflutung oder Explosion zerstört ist. Der BGH hat klargestellt, dass Sanierungsbedarfe wegen Sanierungsstau, z. B. aus Überalterung und mangelnder Instandhaltung, nicht dazu führen, dass ein solches Nutzungsverbot beschlossen werden darf.
Das Gericht hat ausgeführt, dass die Gemeinschaft verpflichtet ist, auch gravierende bauliche Mängel zu beseitigen, wenn diese Mängel dazu führen, dass die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigt oder sogar unmöglich wird. Die Gemeinschaft kann sich nicht darauf berufen, dass ihr die hierdurch entstehenden Kosten nicht zuzumuten sind! Dies gilt für gewerblich genutzte Immobilien ebenso wie für privat oder als Wohnraum genutzte.
Deshalb ist Wohnungseigentümergemeinschaften dringend anzuraten, ihre Immobilien instandzuhalten und keinen Sanierungsstau entstehen zu lassen. Hierfür können die Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld durch die Bildung ausreichender Rücklagen sorgen, die der Verwalter überwachen und notfalls auch für dessen Einziehung sorgen muss.