Kategorie Schönheitsreparatur

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Bereits am 18.03.2015 änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln durch drei Grundsatzurteile zu Lasten des Vermieters. Danach wurden Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich als unwirksam erkannt und die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist diesen Entscheidungen zufolge nur dann wirksam, wenn die Wohnung an den Wohnraummieter frisch renoviert übergeben wurde. Eine Ausnahme ließ der BGH zu, nämlich dann, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung nicht frisch renoviert erhält (ausführlich unter: https://www.kanzleistockmann.de/category/recht-rund-um-haus-und-wohnen/page/2).

Nun treibt das Landgericht Berlin diese Rechtsprechung auf die Spitze und verlangt nicht nur einen angemessenen Ausgleich zu Beginn des Mietverhältnisses im Gegenzug dafür, dass der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält. Das Landgericht fordert darüber hinaus – gleichgültig, ob die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde oder nicht – dass der Mieter auch während des Mietverhältnisses einen angemessenen Ausgleich dafür erhalten muss, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart werden. (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az. 67 S 7/17).

Dies bedeutet konkret, dass es noch schwieriger wird, wirksame Schönheitsreparaturklauseln in die Mietverträge aufzunehmen. Altverträge dürften regelmäßig diesen Anforderungen nicht genügen, sodass zu befürchten ist, dass dieses Thema künftig noch reichlich Zündstoff bieten wird.

Vorsorglich sollten Vermieter nun in den Mietvertrag klar und deutlich neben der Höhe der monatlichen Miete einen Zusatz mitaufnehmen, aus dem hervorgeht, wie hoch die Miete wäre, wenn der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht übernehmen würde. Künftig wird man sich jedoch auch darüber streiten, ob die vereinbarte “Mietreduzierung” auch tatsächlich angemessen ist. Hier sind zahlreiche Rechtsstreitigkeiten in Zukunft zu erwarten. Denn was ein angemessener Ausgleich konkret sein soll, haben sowohl der BGH als auch das Landgericht nicht beantwortet.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Das Amtsgericht Köln hat in seiner Entscheidung vom 28.10.2016, Az. 220 C 85/15, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Bereich der Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen konsequent umgesetzt.

Der BGH hatte im März 2016 bereits geurteilt, dass vertragliche Klauseln unwirksam sind, die den Mieter in einem Formularmietvertrag verpflichten die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies gilt dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält oder aber keinen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Hintergrund ist, dass der Mieter in diesem Fall damit belastet wird, dass er aufgrund der Abnutzungserscheinungen, die der Vormieter hinterlassen hat, früher die Schönheitsreparaturen durchführen muss als wenn er die Wohnung frisch renoviert übernommen hätte. Das benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unzulässig und unwirksam.

Nun hat das Amtsgericht Köln diese Sichtweise auf solche Fälle übertragen, in denen Mieter ebenfalls formularvertraglich verpflichtet werden, bei Auszug die Wohnung renoviert an den Vermieter übergeben zu müssen. Denn diese Klauseln sehen vor, dass der Mieter auf jeden Fall bei Auszug renovieren muss. Es spielt bei einer solchen Klausel keine Rolle, wann der Mieter zuletzt Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und ob Schönheitsreparaturen überhaupt bereits erforderlich sind. Auch das ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, sodass solche Klauseln auch unwirksam sind.

Vermieter sind also gut beraten, sich vor Abschluss eines Mietvertrages umfassend über die aktuelle Rechtslage, insbesondere im Bereich der Schönheitsreparaturklauseln, zu informieren. Andernfalls könnte es für den Vermieter in den nächsten Jahren teurer werden. Denn die meisten Formularmietverträge sehen genau solche Klauseln vor und beraten den Vermieter nicht, unter welchen Voraussetzungen diese Klauseln überhaupt wirksam sind und wann nicht.

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Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Insbesondere aufgrund der Änderung der Rechtsprechung des BGH im vergangenen Jahr, wonach in einer Vielzahl von Mietverhältnissen der Vermieter verpflichtet sein wird, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist es von großer Bedeutung für Vermieter Rücklagen zu bilden.

Die Rücklagen erhöhen kann der Vermieter durch Mieterhöhungen. In Orten in denen ein Mietspiegel zur Verfügung steht, ist dies für Vermieter weniger problematisch. Denn wenn sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen, kann der Mietspiegel herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Dort wo es allerdings einen Mietspiegel nicht gibt, wird es für Vermieter in der Regel schwierig, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Möglich ist dies durch die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann jedoch recht kostenträchtig werden.

Eine weitere Möglichkeit für Vermieter die Miete zu erhöhen ist bereits mit dem Mieter im Vertrag eine sogenannte Staffelmiete oder auch eine Indexmiete zu vereinbaren, die sich an der Steigerung der Lebenshaltungskosten orientiert und somit jedenfalls eine mögliche Inflation ausgleichen kann. Allerdings werden durch den Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen an eine solche Vereinbarung gestellt. Auch sind im Einzelfall Nachteile für den Mieter denkbar, z. B. eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. Deshalb sollten Vermieter sich fachkundig beraten lassen, wenn sie eine solche Möglichkeit in Betracht ziehen. Denn ob solche Regelungen sinnvoll sind, muss in jeden Fall einzeln geprüft werden.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.