Kategorie Renovierung

Wohnungseigentümer müssen Mängel auch bei hohem Sanierungsaufwand beseitigen

Foto: IStock/deepblue4you

Es kommt vor, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften davor scheuen, notwendige Sanierungen von in die Jahre gekommenen Objekten vorzunehmen, weil diese mit hohen Kosten verbunden sind. Ist dies rechtens? Einen solchen Fall hat gerade der BGH frisch entschieden (BGH, Urt. v. 15.10.2021, Az. V ZR 225/20).

In dem zu entscheidenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss gefasst, dass ihr altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus, nicht mehr genutzt werden darf. Auf diese Weise wollte die Gemeinschaft die Kosten für die Sanierung sparen. Gegen diesen Beschluss hatte einer der Wohnungseigentümer Klage eingereicht – mit Erfolg!

Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses standen im Sondereigentum des Klägers. Der BGH führt aus, dass es einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich erlaubt ist, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Nutzungsverbot zu beschließen, um Gefahren durch die Nutzung abzuwehren. Aber dieses Recht bezieht sich zunächst nur auf das Gemeinschaftseigentum.

Sobald jedoch auch Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer betroffen ist, ist ein solcher Beschluss nur in ganz engen Grenzen zulässig. Dies ist dann zulässig, wenn das Gebäude z. B. aufgrund eines Brandes, Überflutung oder Explosion zerstört ist. Der BGH hat klargestellt, dass Sanierungsbedarfe wegen Sanierungsstau, z. B. aus Überalterung und mangelnder Instandhaltung, nicht dazu führen, dass ein solches Nutzungsverbot beschlossen werden darf.

Das Gericht hat ausgeführt, dass die Gemeinschaft verpflichtet ist, auch gravierende bauliche Mängel zu beseitigen, wenn diese Mängel dazu führen, dass die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigt oder sogar unmöglich wird. Die Gemeinschaft kann sich nicht darauf berufen, dass ihr die hierdurch entstehenden Kosten nicht zuzumuten sind! Dies gilt für gewerblich genutzte Immobilien ebenso wie für privat oder als Wohnraum genutzte.

Deshalb ist Wohnungseigentümergemeinschaften dringend anzuraten, ihre Immobilien instandzuhalten und keinen Sanierungsstau entstehen zu lassen. Hierfür können die Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld durch die Bildung ausreichender Rücklagen sorgen, die der Verwalter überwachen und notfalls auch für dessen Einziehung sorgen muss.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Beschluss, Beschlussanfechtung, Nutzung, Nutzungsverbot, Renovierung, Sanierung, WEG und Wohnungseigentum.

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Bereits am 18.03.2015 änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln durch drei Grundsatzurteile zu Lasten des Vermieters. Danach wurden Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich als unwirksam erkannt und die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist diesen Entscheidungen zufolge nur dann wirksam, wenn die Wohnung an den Wohnraummieter frisch renoviert übergeben wurde. Eine Ausnahme ließ der BGH zu, nämlich dann, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung nicht frisch renoviert erhält (ausführlich unter: https://www.kanzleistockmann.de/category/recht-rund-um-haus-und-wohnen/page/2).

Nun treibt das Landgericht Berlin diese Rechtsprechung auf die Spitze und verlangt nicht nur einen angemessenen Ausgleich zu Beginn des Mietverhältnisses im Gegenzug dafür, dass der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält. Das Landgericht fordert darüber hinaus – gleichgültig, ob die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde oder nicht – dass der Mieter auch während des Mietverhältnisses einen angemessenen Ausgleich dafür erhalten muss, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart werden. (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az. 67 S 7/17).

Dies bedeutet konkret, dass es noch schwieriger wird, wirksame Schönheitsreparaturklauseln in die Mietverträge aufzunehmen. Altverträge dürften regelmäßig diesen Anforderungen nicht genügen, sodass zu befürchten ist, dass dieses Thema künftig noch reichlich Zündstoff bieten wird.

Vorsorglich sollten Vermieter nun in den Mietvertrag klar und deutlich neben der Höhe der monatlichen Miete einen Zusatz mitaufnehmen, aus dem hervorgeht, wie hoch die Miete wäre, wenn der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht übernehmen würde. Künftig wird man sich jedoch auch darüber streiten, ob die vereinbarte „Mietreduzierung“ auch tatsächlich angemessen ist. Hier sind zahlreiche Rechtsstreitigkeiten in Zukunft zu erwarten. Denn was ein angemessener Ausgleich konkret sein soll, haben sowohl der BGH als auch das Landgericht nicht beantwortet.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Mietvertrag, Renovierung, Schönheitsreparatur und Schönheitsreparaturklausel.

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Das Amtsgericht Köln hat in seiner Entscheidung vom 28.10.2016, Az. 220 C 85/15, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Bereich der Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen konsequent umgesetzt.

Der BGH hatte im März 2016 bereits geurteilt, dass vertragliche Klauseln unwirksam sind, die den Mieter in einem Formularmietvertrag verpflichten die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies gilt dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält oder aber keinen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Hintergrund ist, dass der Mieter in diesem Fall damit belastet wird, dass er aufgrund der Abnutzungserscheinungen, die der Vormieter hinterlassen hat, früher die Schönheitsreparaturen durchführen muss als wenn er die Wohnung frisch renoviert übernommen hätte. Das benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unzulässig und unwirksam.

Nun hat das Amtsgericht Köln diese Sichtweise auf solche Fälle übertragen, in denen Mieter ebenfalls formularvertraglich verpflichtet werden, bei Auszug die Wohnung renoviert an den Vermieter übergeben zu müssen. Denn diese Klauseln sehen vor, dass der Mieter auf jeden Fall bei Auszug renovieren muss. Es spielt bei einer solchen Klausel keine Rolle, wann der Mieter zuletzt Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und ob Schönheitsreparaturen überhaupt bereits erforderlich sind. Auch das ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, sodass solche Klauseln auch unwirksam sind.

Vermieter sind also gut beraten, sich vor Abschluss eines Mietvertrages umfassend über die aktuelle Rechtslage, insbesondere im Bereich der Schönheitsreparaturklauseln, zu informieren. Andernfalls könnte es für den Vermieter in den nächsten Jahren teurer werden. Denn die meisten Formularmietverträge sehen genau solche Klauseln vor und beraten den Vermieter nicht, unter welchen Voraussetzungen diese Klauseln überhaupt wirksam sind und wann nicht.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Mietvertrag, Renovierung, Schönheitsreparatur und Schönheitsreparaturklausel.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Besichtigungsrecht des Vermieters

Eine immer wiederkehrende Frage als Anwalt für Mietrecht ist die, ob dem Vermieter ein Besichtigungsrecht seiner vermieteten Wohnung zusteht und falls ja, in welchen Abständen.

Nun hat das Amtsgericht München (Urteil vom 10.12.2015 – 461 C 19626/15) geurteilt, dass ein Vermieter dann ein Besichtigungsrecht zusteht, wenn ernsthalte Anhaltspunkte darauf schließen lassen, dass der Eintritt eines Schadens droht, z. B. der Verdacht auf Schimmelbildung wegen eines muffigen Geruchs. Das Besichtigungsrecht besteht sogar dann, wenn die Geruchsbelästigung bereits abgeklungen ist aber zuvor länger angedauert hat, sodass zu befürchten ist, dass eine nachhaltige Beeinträchtigung der Mietsache eingetreten sein könnte.

Auch vertrat das Gericht die Auffassung, dass ein Vermieter im Abstand von fünf Jahren ein regelmäßiges Besichtigungsrecht hat. Dieses Besichtigungsrecht ist unabhängig davon, ob Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt vorliegen. Denn ein Vermieter könne nicht dauerhaft von seinem Eigentum ausgeschlossen werden und von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen.

Das Besichtigungsrecht besteht für die gesamte Mietsache. Das hat zur Folge, dass der Vermieter sein Besichtigungsrecht nicht bereits dadurch ausgeübt hat, wenn er im Rahmen von Reparaturarbeiten lediglich einen Teil der Wohnung zu Gesicht bekommt.

Diese Entscheidung ist dem Grunde nach begrüßenswert. Allerdings sind die zeitlichen Abstände von fünf Jahren recht lang bemessen. Immer häufiger werden Vermieter Opfer von Mietnomaden und Messies. Nicht selten befinden sich die Schäden für den Vermieter letztlich im fünfstelligen Bereich. Insbesondere für private Vermieter kann dies existenzgefährdend sein. Deshalb ist Vermietern anzuraten auf Ihr Besichtigungsrecht nicht zu verzichten.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Besichtigung, Mietvertrag, Renovierung, Schadenersatz und Schadensersatz.

Mieter können sich auf die Richtigkeit der Produktangaben des Farbenherstellers und die Beratung eines Verkäufers in einem Baumarkt verlassen

Mieter können sich auf die Richtigkeit der Produktangaben des Farbenherstellers und die Beratung eines Verkäufers in einem Baumarkt verlassen

Mieter dürfen sich auf die Richtigkeit der Produktangaben und des Farbenherstellers und die Beratung durch einen Verkäufer eines Baumarktes verlassen, so das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 21.05.2015 – 432 C 7911/15.

Im Juni 2006 mietete ein Ehepaar ein Haus mit Garten in München an. Vor dem Einzug strichen die beiden die Innenwände des Hauses mit den Farben „Profiweiß“ und „Super Color Wohnraumfarbe, seidenglänzend“. Die Farben wurden von ihnen nach Beratung durch einen Verkäufer in einem Baumarkt erworben worden. Sie zogen Ende September 2014 in ein anderes Haus um.

Bei der Hausübergabe behauptete die Vermieterin, die Farben seien für Wohnräume ungeeignet und förderten die Schimmelbildung. Sie forderte von dem Ehepaar die Entfernung der Farbe. Dieser Forderung kam das Ehepaar nicht nach, sodass die Vermieterin Schadensersatz in Höhe von 4.000,00 Euro verlangte.

Das Ehepaar legte die Produktinformationen des Herstellers vor, aus denen hervorgeht, dass die Farben diffusionsoffen und damit wasserdampf- und atmungsaktiv seien. Sie eigneten sich somit für die Verwendung im Innenbereich. Das Gericht entschied, dass Mieter auf solche Informationen des Herstellers und die Beratung eines Verkäufers in einem Baumarkt vertrauen dürfen.

Damit konnte letztlich offen bleiben, ob die Farben tatsächlich für Innenräume geeignet waren. Denn dadurch, dass die Mieter sich auf die genannten Angaben verlassen durften, handelten sie jedenfalls nicht schuldhaft, sodass die Mieter in diesem Fall nicht zum Schadensersatz verpflichtet wurden.

Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 06.11.2015

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Renovierung, Schadenersatz und Schadensersatz.

BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln – was ist Vermietern nun anzuraten?

BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln – was ist Vermietern nun anzuraten?

Am 18.03.2015 änderte der BGH durch drei Grundsatzurteile seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln:

Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels eines sogenannten Formularmietvertrages nach neuer Rechtsprechung unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Denn dann müsste der Mieter auch die Gebrauchsspuren seines Vormieters im Wege der Schönheitsreparaturen beseitigen. Dies könnte dazu führen, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgibt, al er sie selbst ursprünglich erhalten hatte. Dies stellt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, sodass dann die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam anzusehen ist.

Auch formularmäßige sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, in denen der Mieter verpflichtet wird bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Anteil der Kosten der Schönheitsreparaturen, die zwar von ihm durchzuführen aber noch nicht fällig sind, benachteiligen den Mieter unangemessen, sodass diese nunmehr ebenfalls unwirksam sind. Solche Klauseln sind stets unwirksam, unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Dieser Wandel in der Rechtsprechung des BGH hat für Vermieter erhebliche Folgen:

Wenn Vermieter erreichen möchten, dass ihr neuer Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet wird, müssen die Wohnungen den neuen Mietern in renoviertem Zustand übergeben werden. Andernfalls ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und die Vermieter wären verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auch während dem laufenden Mietverhältnis selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen. Durch die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklauseln werden Vermieter künftig die Kosten der Renovierung nach Auszug ihrer Mieter nicht selten selbst tragen.

Dies hat eine immense finanzielle Belastung der Vermieter zur Folge. Vermieter sollten deshalb frühzeitig Rückstellungen für eingeplante Renovierungskosten bilden und nach Möglichkeit von ihrem Recht zur Mieterhöhung Gebrauch machen.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Renovierung.