Kategorie Recht rund um Haus und Wohnen

Rechtsanwältin Chantal Stockmann im Interview zum Thema Streitigkeiten unter Freigängerkatzen

Rechtsanwältin Chantal Stockmann stand Frau Julia Ruhnau von der Deutschen Presseagentur für die Erstellung eines Artikels Rede und Antwort. Thema waren Streitigkeiten unter Freigängerkatzen. Das Ergebnis lässt sich sehen und ist bislang erschienen in der Frankfurter Rundschau:

http://www.fr.de/leben/familie_lifestyle_tiere/tiere/kampf-im-garten-wenn-die-nachbarskatzen-auf-kriegsfuss-stehen-a-1473049

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Mieterrechte weiter gestärkt: Kündigung von Wohnraummietverhältnissen zur gewerblichen Nutzung des Vermieters (Betriebsbedarf) wird weiter erschwert

Mieterrechte weiter gestärkt: Kündigung von Wohnraummietverhältnissen zur gewerblichen Nutzung des Vermieters (Betriebsbedarf) wird weiter erschwert

Laut Gesetz kann der Vermieter von Wohnraum kündigen, wenn er z. B. Eigenbedarf geltend macht (die Wohnung also selbst oder durch nahe Angehörige ebenfalls als Wohnung genutzt werden soll) oder aber wenn er die Wohnung verkaufen möchte (sogenannte Verwertungskündigung). Den Fall, dass der Vermieter die Wohnung kündigt, um diese nicht als Wohnung, sondern zu gewerblichen Zwecken zu nutzen, sieht das Gesetz nicht ausdrücklich vor.

Grundsätzlich kann ein Vermieter aber auch stets dann Wohnraum kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung für sich beanspruchen kann. In der Vergangenheit wurden die Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung kündigte, um diese gewerblich zu nutzen, als eigenbedarfsähnliche Gründe anerkannt. Damit war in diesen Fällen ein berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben, sodass wirksam gekündigt werden konnte.

Der BGH hat nun seine diesbezügliche Rechtsprechung geändert und unterscheidet jetzt, ob der Vermieter die Wohnung nur gewerblich oder aber gemischt (also zu wohnlichen und gewerblichen Zwecken, sogenannte Mischnutzung) nutzen will (BGH, Urteil v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16):

Sofern der Vermieter die Wohnung gemischt nutzen möchte, so läge nach wie vor eine Nähe zum Eigenbedarf vor. Dann muss der Vermieter lediglich darlegen, dass er einen beachtenswerten Nachteil erleiden würde, wenn er die Wohnung nicht kündigen könnte. Dies dürfte regelmäßig vorliegen, sodass in diesen Fällen eine Kündigung nach wie vor ohne größere Schwierigkeiten möglich sein wird.

Wenn aber die Wohnung ausschließlich gewerblich genutzt werden soll, so müsse der Kündigungsgrund in die Nähe der Verwertungskündigung gerückt werden. Dann muss der Vermieter nicht nur einen beachtenswerten, sondern einen Nachteil von einigem Gewicht darlegen, der ihm entstünde, wenn er auf die Wohnung nicht zugreifen könne. Solche Gründe können etwa in der Unwirtschaftlichkeit der gewerblichen Tätigkeit liegen, wenn dem Vermieter die Nutzung der Wohnung verwehrt bliebe. Auch die konkrete Lebensgestaltung wie z. B. gesundheitliche Einschränkungen, die Betreuung von Kindern oder die Pflege von pflegebedürftigen Personen können solche Gründe im Einzelfall darstellen.

Im zu entscheidenden Fall hatte eine Vermieterin gekündigt, deren Ehemann in der Immobilie bereits ein Beratungsunternehmen unterhielt. Das Unternehmen hatte weiteren Platzbedarf für die Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und eines Archivs. Hierzu wollte die Vermieterin ihrem Ehemann die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen. Der BGH entschied, dass es sich hier eher um eine Verwertungskündigung handelt, da die Wohnung nicht auch zu Wohnzwecken genutzt werden sollte. Darüber hinaus sah der BGH kein berechtigtes Kündigungsinteresse des Vermieters, da nicht ersichtlich war, weshalb der (teilweise 30 Jahre zurückreichende) Aktenbestand nicht auch ausgelagert werden könnte, ohne dass dem Ehemann wirtschaftliche Einbußen von einigem Gewicht entstehen würden oder die Organisation des Beratungsunternehmens durch die Auslagerung erheblich leiden würde.

Diese geänderte Rechtsprechung hat der BGH bereits kurze Zeit später erneut bestätigt, indem er der Kündigung eines Wohnraummietvertrages zur Errichtung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch eine andere Person widersprach (vgl. BGH, Urteil v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 292/15).

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Mit Härtefalleinwänden bei ordentlicher Kündigung des Mietvertrages muss sich das Gericht inhaltlich intensiv auseinandersetzen

Mit Härtefalleinwänden bei ordentlicher Kündigung des Mietvertrages muss sich das Gericht inhaltlich intensiv auseinandersetzen

Wird ein Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt, steht dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit zu, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch ist dann begründet, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die im Vergleich zu dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietvertrages, unzumutbar ist. Solcherlei Härtefälle sind überwiegend dann gegeben, wenn dem Mieter oder dessen Angehörigen aufgrund des Umzugs schwere Gesundheitsbeeinträchtigungen drohen oder sogar Lebensgefahr besteht.

Der BGH hat nun entschieden, dass sich ein Gericht, dass über einen solchen Widerspruch entscheiden muss, nicht den Interessen des Vermieters grundsätzlich den Vorrang gegenüber den Interessen des Mieters einräumen darf. Vielmehr muss sich das Gericht mit den einzelnen Argumente und deren Bedeutung für die Parteien inhaltlich auseinandersetzen, Beweisangeboten eingehend nachgehen und so die einzelnen Gefahren ermitteln. Nur so könne im Rahmen der Abwägung den unterschiedlichen Interessen der Parteien Rechnung getragen werden.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 36/17 vom 15.03.2017 des BGH zum Urteil v. 15.03.2017, Az. VIII ZR 2070/15

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Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Bereits am 18.03.2015 änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln durch drei Grundsatzurteile zu Lasten des Vermieters. Danach wurden Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich als unwirksam erkannt und die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist diesen Entscheidungen zufolge nur dann wirksam, wenn die Wohnung an den Wohnraummieter frisch renoviert übergeben wurde. Eine Ausnahme ließ der BGH zu, nämlich dann, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung nicht frisch renoviert erhält (ausführlich unter: https://www.kanzleistockmann.de/category/recht-rund-um-haus-und-wohnen/page/2).

Nun treibt das Landgericht Berlin diese Rechtsprechung auf die Spitze und verlangt nicht nur einen angemessenen Ausgleich zu Beginn des Mietverhältnisses im Gegenzug dafür, dass der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält. Das Landgericht fordert darüber hinaus – gleichgültig, ob die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde oder nicht – dass der Mieter auch während des Mietverhältnisses einen angemessenen Ausgleich dafür erhalten muss, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart werden. (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az. 67 S 7/17).

Dies bedeutet konkret, dass es noch schwieriger wird, wirksame Schönheitsreparaturklauseln in die Mietverträge aufzunehmen. Altverträge dürften regelmäßig diesen Anforderungen nicht genügen, sodass zu befürchten ist, dass dieses Thema künftig noch reichlich Zündstoff bieten wird.

Vorsorglich sollten Vermieter nun in den Mietvertrag klar und deutlich neben der Höhe der monatlichen Miete einen Zusatz mitaufnehmen, aus dem hervorgeht, wie hoch die Miete wäre, wenn der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht übernehmen würde. Künftig wird man sich jedoch auch darüber streiten, ob die vereinbarte “Mietreduzierung” auch tatsächlich angemessen ist. Hier sind zahlreiche Rechtsstreitigkeiten in Zukunft zu erwarten. Denn was ein angemessener Ausgleich konkret sein soll, haben sowohl der BGH als auch das Landgericht nicht beantwortet.

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Beitrag zum Thema “Auszug aus der Ehewohnung…” – was ist mit dem Mietvertrag? veröffentlicht

Beitrag zum Thema “Auszug aus der Ehewohnung…” – was ist mit dem Mietvertrag ? veröffentlicht

In der Ausgabe des TIP Südhessen vom 11.02.2017 wurde ein Beitrag der Kanzlei Stockmann auf Seite 13 veröffentlicht.

Der Beitrag beschäftigt sich mit der Fragestellung, ob und wie ein Ehepartner, der aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht, von den Bindungen des Mietvertrages und damit auch von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete frei wird.

Der Beitrag kann eingesehen werden unter:

https://issuu.com/tip-verlag/docs/tip06sa17/12

 

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Hundekot auf dem Grundstück löst Gewährleistungsrechte aus

Hundekot auf dem Grundstück löst Gewährleistungsrechte aus

Das Amtsgericht München hat am 13.04.2016, Az. 171 C 15877/15 entschieden, dass Hundekot auf einem verkauften Grundstück einen Sachmangel darstellt, der umfassende Schadensersatzansprüche auslösen kann.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer einer Eigentumswohnung, zu der auch ein Gartengrundstück gehört, seinen Hund im Garten sein “Geschäft” verrichten lassen. Als das Grundstück an den Käufer im November übergeben wurde war es Winter und der Garten mit Schnee bedeckt. Als der Schnee im Januar schmolz zeigten sich 19 Hundehaufen im Garten.

Der Käufer verlangte von dem Verkäufer Schadensersatz in Höhe von 3.500,00 Euro für die Reinigung des Gartens. Da der Kot in das Erdreich eingesickert sei, sei der Oberboden kontaminiert. Da Hundekot mit äußerst widerstandsfähigen Krankheitserregern und Parasiten belastet sein könnte, wären die Hundehaufen gefährlich, sodass der Oberboden abgetragen werden und das Grundstück neu bepflanzt werden müsste.

Der Verkäufer weigerte sich den Schadensersatz zu leisten.

Zwar hat das Gericht den Anspruch auf Schadensersatz abgewiesen. Aber nur deshalb, weil der Käufer den Verkäufer nicht unter Setzung einer Frist aufgefordert hatte, den Hundekot zu entfernen. Bei einer Vielzahl von Hundehaufen ist von einem Sachmangel auszugehen.

Zudem hat das Gericht mitgeteilt, dass der Käufer die Kontamination des Erdbodens zu einem beträchtlichen Teil selbst verschuldet hat. Denn er Käufer ließ die Hundehaufen erst im März entfernen, sodass der Käufer dabei zugesehen habe, wie der Kot Stück für Stück in den Boden eingesickert sei.

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Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Das Amtsgericht Köln hat in seiner Entscheidung vom 28.10.2016, Az. 220 C 85/15, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Bereich der Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen konsequent umgesetzt.

Der BGH hatte im März 2016 bereits geurteilt, dass vertragliche Klauseln unwirksam sind, die den Mieter in einem Formularmietvertrag verpflichten die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies gilt dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält oder aber keinen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Hintergrund ist, dass der Mieter in diesem Fall damit belastet wird, dass er aufgrund der Abnutzungserscheinungen, die der Vormieter hinterlassen hat, früher die Schönheitsreparaturen durchführen muss als wenn er die Wohnung frisch renoviert übernommen hätte. Das benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unzulässig und unwirksam.

Nun hat das Amtsgericht Köln diese Sichtweise auf solche Fälle übertragen, in denen Mieter ebenfalls formularvertraglich verpflichtet werden, bei Auszug die Wohnung renoviert an den Vermieter übergeben zu müssen. Denn diese Klauseln sehen vor, dass der Mieter auf jeden Fall bei Auszug renovieren muss. Es spielt bei einer solchen Klausel keine Rolle, wann der Mieter zuletzt Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und ob Schönheitsreparaturen überhaupt bereits erforderlich sind. Auch das ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, sodass solche Klauseln auch unwirksam sind.

Vermieter sind also gut beraten, sich vor Abschluss eines Mietvertrages umfassend über die aktuelle Rechtslage, insbesondere im Bereich der Schönheitsreparaturklauseln, zu informieren. Andernfalls könnte es für den Vermieter in den nächsten Jahren teurer werden. Denn die meisten Formularmietverträge sehen genau solche Klauseln vor und beraten den Vermieter nicht, unter welchen Voraussetzungen diese Klauseln überhaupt wirksam sind und wann nicht.

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Rückzahlung der Mietkaution nach Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nur noch an den Mieter

Rückzahlung der Mietkaution nach Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nur noch an den Mieter

Wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Mieters eröffnet wird, stellt sich häufig die Frage, wer berechtigt ist, die Rückzahlung der Mietkaution zu verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet und der Rückzahlungsanspruch fällig wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt dafür, ob der Insolvenzverwalter oder der Mieter selbst die Rückzahlung beanspruchen können, ist der Zeitpunkt, zu welchem die Freigabeerklärung (Enthaftung) des Insolvenzverwalters wirksam wird. Bis zu diesem Zeitpunkt steht der Rückzahlungsanspruch dem Insolvenzverwalter zu, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet und die Kaution zur Rückzahlung fällig wurde.

Das Landgericht Berlin (Az. 19 T 27/16) hat nun entschieden, dass aber wieder der Mieter selbst die Rückzahlung der Kaution an sich verlangen kann, wenn nach Wirksamkeit der Freigabeerklärung der Rückzahlungsanspruch fällig wurde. Damit steht die Mietkaution letztlich wieder dem Mieter selbst zur Verfügung und wird nicht an die Insolvenzgläubiger ausgekehrt.

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Gewaltsamer Racheakt gegen Nachbar rechtfertigt eine fristlose Kündigung – ohne vorherige Abmahnung

Gewaltsamer Racheakt gegen Nachbar rechtfertigt eine fristlose Kündigung – ohne vorherige Abmahnung

Normalerweise muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen, bevor er eine fristlose Kündigung ausspricht, sofern der Kündigungsgrund nicht auf rückständigen Mietzahlungen beruht.

Nun hat das Landgericht Berlin entschieden, dass einem Mieter, der sich gewaltsam an seinem Nachbarn rächt, ausnahmsweise sofort fristlos gekündigt werden kann. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.

Hintergrund war ein Fall, in dem der Mieter die Wohnungstür zu seinem Nachbarn eingeschlagen hat, um den Nachbarn zur Rechenschaft zu ziehen und einzuschüchtern. Der Nachbar hatte in einem gegen den Mieter geführten Räumungsrechtsstreit ausgesagt – offensichtlich zum Missfallen des Mieters. Daraufhin hatte der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt.

Das Landgericht hat geurteilt, dass die Abmahnung ausnahmsweise unterbleiben durfte. Die Vertrauensgrundlage zwischen Vermieter und Mieter wurde durch dieses Fehlverhalten des Mieters derart erschüttert, dass auch eine erfolgreiche Abmahnung dieses nicht wieder hätte herstellen können. Das Vertrauensverhältnis war hierdurch dauerhaft und endgültig zerstört (LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2016, Az. 67 S 110/16).

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Besichtigungsrecht des Vermieters

Besichtigungsrecht des Vermieters

Eine immer wiederkehrende Frage als Anwalt für Mietrecht ist die, ob dem Vermieter ein Besichtigungsrecht seiner vermieteten Wohnung zusteht und falls ja, in welchen Abständen.

Nun hat das Amtsgericht München (Urteil vom 10.12.2015 – 461 C 19626/15) geurteilt, dass ein Vermieter dann ein Besichtigungsrecht zusteht, wenn ernsthalte Anhaltspunkte darauf schließen lassen, dass der Eintritt eines Schadens droht, z. B. der Verdacht auf Schimmelbildung wegen eines muffigen Geruchs. Das Besichtigungsrecht besteht sogar dann, wenn die Geruchsbelästigung bereits abgeklungen ist aber zuvor länger angedauert hat, sodass zu befürchten ist, dass eine nachhaltige Beeinträchtigung der Mietsache eingetreten sein könnte.

Auch vertrat das Gericht die Auffassung, dass ein Vermieter im Abstand von fünf Jahren ein regelmäßiges Besichtigungsrecht hat. Dieses Besichtigungsrecht ist unabhängig davon, ob Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt vorliegen. Denn ein Vermieter könne nicht dauerhaft von seinem Eigentum ausgeschlossen werden und von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen.

Das Besichtigungsrecht besteht für die gesamte Mietsache. Das hat zur Folge, dass der Vermieter sein Besichtigungsrecht nicht bereits dadurch ausgeübt hat, wenn er im Rahmen von Reparaturarbeiten lediglich einen Teil der Wohnung zu Gesicht bekommt.

Diese Entscheidung ist dem Grunde nach begrüßenswert. Allerdings sind die zeitlichen Abstände von fünf Jahren recht lang bemessen. Immer häufiger werden Vermieter Opfer von Mietnomaden und Messies. Nicht selten befinden sich die Schäden für den Vermieter letztlich im fünfstelligen Bereich. Insbesondere für private Vermieter kann dies existenzgefährdend sein. Deshalb ist Vermietern anzuraten auf Ihr Besichtigungsrecht nicht zu verzichten.

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