Kategorie Recht rund um Haus und Wohnen

Wohnungseigentümer müssen Mängel auch bei hohem Sanierungsaufwand beseitigen

Foto: IStock/deepblue4you

Es kommt vor, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften davor scheuen, notwendige Sanierungen von in die Jahre gekommenen Objekten vorzunehmen, weil diese mit hohen Kosten verbunden sind. Ist dies rechtens? Einen solchen Fall hat gerade der BGH frisch entschieden (BGH, Urt. v. 15.10.2021, Az. V ZR 225/20).

In dem zu entscheidenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss gefasst, dass ihr altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus, nicht mehr genutzt werden darf. Auf diese Weise wollte die Gemeinschaft die Kosten für die Sanierung sparen. Gegen diesen Beschluss hatte einer der Wohnungseigentümer Klage eingereicht – mit Erfolg!

Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses standen im Sondereigentum des Klägers. Der BGH führt aus, dass es einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich erlaubt ist, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Nutzungsverbot zu beschließen, um Gefahren durch die Nutzung abzuwehren. Aber dieses Recht bezieht sich zunächst nur auf das Gemeinschaftseigentum.

Sobald jedoch auch Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer betroffen ist, ist ein solcher Beschluss nur in ganz engen Grenzen zulässig. Dies ist dann zulässig, wenn das Gebäude z. B. aufgrund eines Brandes, Überflutung oder Explosion zerstört ist. Der BGH hat klargestellt, dass Sanierungsbedarfe wegen Sanierungsstau, z. B. aus Überalterung und mangelnder Instandhaltung, nicht dazu führen, dass ein solches Nutzungsverbot beschlossen werden darf.

Das Gericht hat ausgeführt, dass die Gemeinschaft verpflichtet ist, auch gravierende bauliche Mängel zu beseitigen, wenn diese Mängel dazu führen, dass die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigt oder sogar unmöglich wird. Die Gemeinschaft kann sich nicht darauf berufen, dass ihr die hierdurch entstehenden Kosten nicht zuzumuten sind! Dies gilt für gewerblich genutzte Immobilien ebenso wie für privat oder als Wohnraum genutzte.

Deshalb ist Wohnungseigentümergemeinschaften dringend anzuraten, ihre Immobilien instandzuhalten und keinen Sanierungsstau entstehen zu lassen. Hierfür können die Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld durch die Bildung ausreichender Rücklagen sorgen, die der Verwalter überwachen und notfalls auch für dessen Einziehung sorgen muss.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Beschluss, Beschlussanfechtung, Nutzung, Nutzungsverbot, Renovierung, Sanierung, WEG und Wohnungseigentum.

Mietanpassung bei coronabedingter Schließung?

Mietanpassung bei coronabedingter Schließung?

In Gewerbemiet- und Pachtverhältnissen, die wegen der Corona-Pandemie von staatlich angeordneten Schließungen betroffen sind, stellt sich häufig die Frage, wie sich dies auf den Vertrag auswirkt. Besteht das Recht die Mietzahlung einzustellen? Darf die Miete gemindert, der Vertrag vorzeitig aufgelöst oder angepasst werden?

In den zwischenzeitlich ergangenen erstinstanzlichen Entscheidungen wurden diese Fragen unterschiedlich beurteilt. Doch nun hat das OLG Karlsruhe als eines der ersten Berufungsgerichte einen solchen Fall entschieden.

Das Gericht legte dar, dass eine angeordnete Schließung keinen Mangel darstellt, sodass der Mieter nicht berechtigt ist, die Miete zu kürzen.

Auch eine Unmöglichkeit, bei der der Mieter von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete vollständig befreit wäre, läge nicht vor.

In Betracht kommt jedoch das Recht auf Vertragsanpassung, weil eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen könnte. Denn die behördliche Schließung war weder für den Mieter noch den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages abzusehen und keine der Vertragsparteien hat dies zu verantworten.

Allerdings muss einem Vertragspartner das Festhalten an dem Vertrag unzumutbar sein. Hierbei müssen aber auch die Interessen des anderen Vertragspartners berücksichtigt werden. Das Gericht führt aus, dass z. B. geprüft werden muss, wie erheblich die Umsätze zurückgegangen sind, ob der Mieter öffentliche Zuschüsse erhalten, Aufwendungen durch die Schließung erspart hat und ob Nachholeffekte nach der Wiedereröffnung des Betriebs zu erwarten sind. Unzumutbarkeit läge nur bei einer Existenzgefährdung. Dass eine Existenzgefährdung vorlegt, muss derjenige, der die Vertragsanpassung fordert (bislang regelmäßig Mieter), aber ausreichend darlegen. Wenn der Mieter seine Existenzgefährdung nicht ausreichend darlegt, kommt eine Vertragsanpassung und damit auch eine Mietreduzierung nicht in Betracht.

Da die Hürden damit sehr hoch sind, ist Mietern und Pächtern grundsätzlich zu raten, sich mit ihrem Vermieter bzw. Verpächter einvernehmlich auf eine vorübergehende Reduzierung der Miete bzw. Pacht oder Stundung zu verständigen.

Shop window with notice during pandemic period, 2020.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: § 313 BGB, Corona, Covid-19, Geschäftsgrundlage, Gewerbe, Gewerbemietverhältnis, Gewerbemietvertrag, Miete, Mietkürzung, Mietminderung, Mietvertrag, Pacht, Pachtvertrag, Schließung, Störung, Störung der Geschäftsgrundlage und Stundung.

Rechtsanwältin Chantal Stockmann im Interview zum Thema Streitigkeiten unter Freigängerkatzen

Rechtsanwältin Chantal Stockmann stand Frau Julia Ruhnau von der Deutschen Presseagentur für die Erstellung eines Artikels Rede und Antwort. Thema waren Streitigkeiten unter Freigängerkatzen. Das Ergebnis lässt sich sehen und ist bislang erschienen in der Frankfurter Rundschau:

http://www.fr.de/leben/familie_lifestyle_tiere/tiere/kampf-im-garten-wenn-die-nachbarskatzen-auf-kriegsfuss-stehen-a-1473049

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei, Recht rund um Haus und Wohnen und Recht rund ums Tier.
Schlagwörter: Freigänger, Haftung, Katze, Schadenersatz und Schadensersatz.

Mieterrechte weiter gestärkt: Kündigung von Wohnraummietverhältnissen zur gewerblichen Nutzung des Vermieters (Betriebsbedarf) wird weiter erschwert

Mieterrechte weiter gestärkt: Kündigung von Wohnraummietverhältnissen zur gewerblichen Nutzung des Vermieters (Betriebsbedarf) wird weiter erschwert

Laut Gesetz kann der Vermieter von Wohnraum kündigen, wenn er z. B. Eigenbedarf geltend macht (die Wohnung also selbst oder durch nahe Angehörige ebenfalls als Wohnung genutzt werden soll) oder aber wenn er die Wohnung verkaufen möchte (sogenannte Verwertungskündigung). Den Fall, dass der Vermieter die Wohnung kündigt, um diese nicht als Wohnung, sondern zu gewerblichen Zwecken zu nutzen, sieht das Gesetz nicht ausdrücklich vor.

Grundsätzlich kann ein Vermieter aber auch stets dann Wohnraum kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung für sich beanspruchen kann. In der Vergangenheit wurden die Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung kündigte, um diese gewerblich zu nutzen, als eigenbedarfsähnliche Gründe anerkannt. Damit war in diesen Fällen ein berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben, sodass wirksam gekündigt werden konnte.

Der BGH hat nun seine diesbezügliche Rechtsprechung geändert und unterscheidet jetzt, ob der Vermieter die Wohnung nur gewerblich oder aber gemischt (also zu wohnlichen und gewerblichen Zwecken, sogenannte Mischnutzung) nutzen will (BGH, Urteil v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16):

Sofern der Vermieter die Wohnung gemischt nutzen möchte, so läge nach wie vor eine Nähe zum Eigenbedarf vor. Dann muss der Vermieter lediglich darlegen, dass er einen beachtenswerten Nachteil erleiden würde, wenn er die Wohnung nicht kündigen könnte. Dies dürfte regelmäßig vorliegen, sodass in diesen Fällen eine Kündigung nach wie vor ohne größere Schwierigkeiten möglich sein wird.

Wenn aber die Wohnung ausschließlich gewerblich genutzt werden soll, so müsse der Kündigungsgrund in die Nähe der Verwertungskündigung gerückt werden. Dann muss der Vermieter nicht nur einen beachtenswerten, sondern einen Nachteil von einigem Gewicht darlegen, der ihm entstünde, wenn er auf die Wohnung nicht zugreifen könne. Solche Gründe können etwa in der Unwirtschaftlichkeit der gewerblichen Tätigkeit liegen, wenn dem Vermieter die Nutzung der Wohnung verwehrt bliebe. Auch die konkrete Lebensgestaltung wie z. B. gesundheitliche Einschränkungen, die Betreuung von Kindern oder die Pflege von pflegebedürftigen Personen können solche Gründe im Einzelfall darstellen.

Im zu entscheidenden Fall hatte eine Vermieterin gekündigt, deren Ehemann in der Immobilie bereits ein Beratungsunternehmen unterhielt. Das Unternehmen hatte weiteren Platzbedarf für die Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und eines Archivs. Hierzu wollte die Vermieterin ihrem Ehemann die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen. Der BGH entschied, dass es sich hier eher um eine Verwertungskündigung handelt, da die Wohnung nicht auch zu Wohnzwecken genutzt werden sollte. Darüber hinaus sah der BGH kein berechtigtes Kündigungsinteresse des Vermieters, da nicht ersichtlich war, weshalb der (teilweise 30 Jahre zurückreichende) Aktenbestand nicht auch ausgelagert werden könnte, ohne dass dem Ehemann wirtschaftliche Einbußen von einigem Gewicht entstehen würden oder die Organisation des Beratungsunternehmens durch die Auslagerung erheblich leiden würde.

Diese geänderte Rechtsprechung hat der BGH bereits kurze Zeit später erneut bestätigt, indem er der Kündigung eines Wohnraummietvertrages zur Errichtung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch eine andere Person widersprach (vgl. BGH, Urteil v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 292/15).

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Betriebsbedarf, Eigenbedarf, gewerbliche Nutzung, Kündigung, Mietvertrag, Verwertung und Wohnnutzung.

Mit Härtefalleinwänden bei ordentlicher Kündigung des Mietvertrages muss sich das Gericht inhaltlich intensiv auseinandersetzen

Mit Härtefalleinwänden bei ordentlicher Kündigung des Mietvertrages muss sich das Gericht inhaltlich intensiv auseinandersetzen

Wird ein Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt, steht dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit zu, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch ist dann begründet, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die im Vergleich zu dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietvertrages, unzumutbar ist. Solcherlei Härtefälle sind überwiegend dann gegeben, wenn dem Mieter oder dessen Angehörigen aufgrund des Umzugs schwere Gesundheitsbeeinträchtigungen drohen oder sogar Lebensgefahr besteht.

Der BGH hat nun entschieden, dass sich ein Gericht, dass über einen solchen Widerspruch entscheiden muss, nicht den Interessen des Vermieters grundsätzlich den Vorrang gegenüber den Interessen des Mieters einräumen darf. Vielmehr muss sich das Gericht mit den einzelnen Argumente und deren Bedeutung für die Parteien inhaltlich auseinandersetzen, Beweisangeboten eingehend nachgehen und so die einzelnen Gefahren ermitteln. Nur so könne im Rahmen der Abwägung den unterschiedlichen Interessen der Parteien Rechnung getragen werden.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 36/17 vom 15.03.2017 des BGH zum Urteil v. 15.03.2017, Az. VIII ZR 2070/15

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Härtefall, Kündigung, Mietvertrag und Widerspruch.

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Bereits am 18.03.2015 änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln durch drei Grundsatzurteile zu Lasten des Vermieters. Danach wurden Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich als unwirksam erkannt und die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist diesen Entscheidungen zufolge nur dann wirksam, wenn die Wohnung an den Wohnraummieter frisch renoviert übergeben wurde. Eine Ausnahme ließ der BGH zu, nämlich dann, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung nicht frisch renoviert erhält (ausführlich unter: https://www.kanzleistockmann.de/category/recht-rund-um-haus-und-wohnen/page/2).

Nun treibt das Landgericht Berlin diese Rechtsprechung auf die Spitze und verlangt nicht nur einen angemessenen Ausgleich zu Beginn des Mietverhältnisses im Gegenzug dafür, dass der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält. Das Landgericht fordert darüber hinaus – gleichgültig, ob die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde oder nicht – dass der Mieter auch während des Mietverhältnisses einen angemessenen Ausgleich dafür erhalten muss, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart werden. (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az. 67 S 7/17).

Dies bedeutet konkret, dass es noch schwieriger wird, wirksame Schönheitsreparaturklauseln in die Mietverträge aufzunehmen. Altverträge dürften regelmäßig diesen Anforderungen nicht genügen, sodass zu befürchten ist, dass dieses Thema künftig noch reichlich Zündstoff bieten wird.

Vorsorglich sollten Vermieter nun in den Mietvertrag klar und deutlich neben der Höhe der monatlichen Miete einen Zusatz mitaufnehmen, aus dem hervorgeht, wie hoch die Miete wäre, wenn der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht übernehmen würde. Künftig wird man sich jedoch auch darüber streiten, ob die vereinbarte „Mietreduzierung“ auch tatsächlich angemessen ist. Hier sind zahlreiche Rechtsstreitigkeiten in Zukunft zu erwarten. Denn was ein angemessener Ausgleich konkret sein soll, haben sowohl der BGH als auch das Landgericht nicht beantwortet.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Mietvertrag, Renovierung, Schönheitsreparatur und Schönheitsreparaturklausel.

Beitrag zum Thema „Auszug aus der Ehewohnung…“ – was ist mit dem Mietvertrag? veröffentlicht

Beitrag zum Thema „Auszug aus der Ehewohnung…“ – was ist mit dem Mietvertrag ? veröffentlicht

In der Ausgabe des TIP Südhessen vom 11.02.2017 wurde ein Beitrag der Kanzlei Stockmann auf Seite 13 veröffentlicht.

Der Beitrag beschäftigt sich mit der Fragestellung, ob und wie ein Ehepartner, der aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht, von den Bindungen des Mietvertrages und damit auch von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete frei wird.

Der Beitrag kann eingesehen werden unter:

https://issuu.com/tip-verlag/docs/tip06sa17/12

 

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei und Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Kündigung, Mietvertrag, Scheidung und Trennung.

Hundekot auf dem Grundstück löst Gewährleistungsrechte aus

Hundekot auf dem Grundstück löst Gewährleistungsrechte aus

Das Amtsgericht München hat am 13.04.2016, Az. 171 C 15877/15 entschieden, dass Hundekot auf einem verkauften Grundstück einen Sachmangel darstellt, der umfassende Schadensersatzansprüche auslösen kann.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer einer Eigentumswohnung, zu der auch ein Gartengrundstück gehört, seinen Hund im Garten sein „Geschäft“ verrichten lassen. Als das Grundstück an den Käufer im November übergeben wurde war es Winter und der Garten mit Schnee bedeckt. Als der Schnee im Januar schmolz zeigten sich 19 Hundehaufen im Garten.

Der Käufer verlangte von dem Verkäufer Schadensersatz in Höhe von 3.500,00 Euro für die Reinigung des Gartens. Da der Kot in das Erdreich eingesickert sei, sei der Oberboden kontaminiert. Da Hundekot mit äußerst widerstandsfähigen Krankheitserregern und Parasiten belastet sein könnte, wären die Hundehaufen gefährlich, sodass der Oberboden abgetragen werden und das Grundstück neu bepflanzt werden müsste.

Der Verkäufer weigerte sich den Schadensersatz zu leisten.

Zwar hat das Gericht den Anspruch auf Schadensersatz abgewiesen. Aber nur deshalb, weil der Käufer den Verkäufer nicht unter Setzung einer Frist aufgefordert hatte, den Hundekot zu entfernen. Bei einer Vielzahl von Hundehaufen ist von einem Sachmangel auszugehen.

Zudem hat das Gericht mitgeteilt, dass der Käufer die Kontamination des Erdbodens zu einem beträchtlichen Teil selbst verschuldet hat. Denn er Käufer ließ die Hundehaufen erst im März entfernen, sodass der Käufer dabei zugesehen habe, wie der Kot Stück für Stück in den Boden eingesickert sei.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen und Recht rund ums Tier.
Schlagwörter: Eigentum, Eigentumswohnung, Hund, Hundekot, Sachmangel und Schadensersatz.

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Das Amtsgericht Köln hat in seiner Entscheidung vom 28.10.2016, Az. 220 C 85/15, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Bereich der Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen konsequent umgesetzt.

Der BGH hatte im März 2016 bereits geurteilt, dass vertragliche Klauseln unwirksam sind, die den Mieter in einem Formularmietvertrag verpflichten die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies gilt dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält oder aber keinen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Hintergrund ist, dass der Mieter in diesem Fall damit belastet wird, dass er aufgrund der Abnutzungserscheinungen, die der Vormieter hinterlassen hat, früher die Schönheitsreparaturen durchführen muss als wenn er die Wohnung frisch renoviert übernommen hätte. Das benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unzulässig und unwirksam.

Nun hat das Amtsgericht Köln diese Sichtweise auf solche Fälle übertragen, in denen Mieter ebenfalls formularvertraglich verpflichtet werden, bei Auszug die Wohnung renoviert an den Vermieter übergeben zu müssen. Denn diese Klauseln sehen vor, dass der Mieter auf jeden Fall bei Auszug renovieren muss. Es spielt bei einer solchen Klausel keine Rolle, wann der Mieter zuletzt Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und ob Schönheitsreparaturen überhaupt bereits erforderlich sind. Auch das ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, sodass solche Klauseln auch unwirksam sind.

Vermieter sind also gut beraten, sich vor Abschluss eines Mietvertrages umfassend über die aktuelle Rechtslage, insbesondere im Bereich der Schönheitsreparaturklauseln, zu informieren. Andernfalls könnte es für den Vermieter in den nächsten Jahren teurer werden. Denn die meisten Formularmietverträge sehen genau solche Klauseln vor und beraten den Vermieter nicht, unter welchen Voraussetzungen diese Klauseln überhaupt wirksam sind und wann nicht.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Mietvertrag, Renovierung, Schönheitsreparatur und Schönheitsreparaturklausel.

Rückzahlung der Mietkaution nach Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nur noch an den Mieter

Rückzahlung der Mietkaution nach Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nur noch an den Mieter

Wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Mieters eröffnet wird, stellt sich häufig die Frage, wer berechtigt ist, die Rückzahlung der Mietkaution zu verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet und der Rückzahlungsanspruch fällig wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt dafür, ob der Insolvenzverwalter oder der Mieter selbst die Rückzahlung beanspruchen können, ist der Zeitpunkt, zu welchem die Freigabeerklärung (Enthaftung) des Insolvenzverwalters wirksam wird. Bis zu diesem Zeitpunkt steht der Rückzahlungsanspruch dem Insolvenzverwalter zu, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet und die Kaution zur Rückzahlung fällig wurde.

Das Landgericht Berlin (Az. 19 T 27/16) hat nun entschieden, dass aber wieder der Mieter selbst die Rückzahlung der Kaution an sich verlangen kann, wenn nach Wirksamkeit der Freigabeerklärung der Rückzahlungsanspruch fällig wurde. Damit steht die Mietkaution letztlich wieder dem Mieter selbst zur Verfügung und wird nicht an die Insolvenzgläubiger ausgekehrt.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.
Schlagwörter: Insolvenz, Kaution, Mietsicherheit, Mietvertrag und Rückzahlung.