Kategorie Recht rund um Haus und Wohnen

Vermieter trägt die Kosten übermäßigen Verbrauches des Mieters bei einer Betriebskostenpauschale

Vermieter trägt die Kosten übermäßigen Verbrauches des Mieters bei einer Betriebskostenpauschale

Haben Vermieter und Mieter eine Betriebskostenpauschale (Nebenkostenpauschale) vereinbart, ist damit auch ein übermäßiger Verbrauch zum Beispiel an Wasser abgegolten. Nur ausnahmsweise trägt der Mieter diese Kosten selbst, wenn er den übermäßigen Verbrauch selbst schuldhaft verursacht und damit zu vertreten hat. So entschied jedenfalls das AG München (AG München, Urteil vom 27.05.2016 – AZ 411 C 17290/14).

Hintergrund dieser Entscheidung war der erhöhte Wasserverbrauch in einer Mietwohnung, weil Wasser aus der Toilette herauströpfelte. Hierdurch war der Wasserverbrauch des Mieters im betreffenden Jahr deutlich höher als in den Vorjahren und auch deutlich höher als in den anderen Mietwohnungen des Hauses. Da im Mietvertrag nur die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart worden war, wollte der Vermieter diese überhöhten Wasserkosten im Wege eines Schadensersatzes von seinem Mieter ersetzt bekommen.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab und führte aus, dass ein solcher Schadensersatzanspruch nur dann in Betracht kommt, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  1. Der Mieter muss einen Verbrauch verursacht haben, der über die übliche Nutzung hinausgeht und zu Lasten des Vermieters geht und
  2. der Mieter muss hierbei schuldhaft gehandelt haben.

Im vorliegenden Fall gelang es dem Vermieter nicht, ein Verschulden des Mieters nachzuweisen. Der Mieter zeigte nämlich das Herauströpfeln aus der Toilette an, aber es konnte nicht geklärt werden, wie lange zuvor schon Wasser herausgetröpfelt war. Der Vermieter hätte also beweisen müssen, dass der Mangel schon lange vor der Mangelanzeige vorlag, dem Mieter dies auch schon früher bekannt war, er aber den Mangel dennoch erst später dem Vermieter mitteilte.20160603_164513a

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Der Mietvertrag und Trennung – ist derjenige, der auszieht, weiter an den Mietvertrag gebunden?

Der Mietvertrag und die Trennung – ist derjenige, der auszieht, weiter an den Mietvertrag gebunden?

Häufig unterschätzt sind die Wirkungen des Mietvertrages im Falle einer Trennung, wenn beide Ehepartner Mieter sind. Denn mit der Trennung wird derjenige, der aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, nicht automatisch von den Verpflichtungen des Mietvertrages frei. Denn der Vermieter hat den Mietvertrag mit beiden Partnern geschlossen, nicht nur mit einem. Die Trennung des Paares hat somit keine unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis, sodass derjenige der auszieht weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Somit muss er unter Umständen sogar doppelt Miete zahlen – nämlich für seine alte und auch die neue Wohnung.

Verständlich, dass derjenige, der ausgezogen ist, schnellstmöglich sich auch aus dem alten Mietverhältnis lösen möchte. Unproblematisch ist dies dann möglich, wenn sich der in der Wohnung verbliebene Partner, der Vermieter und der Ausgezogene darüber einig sind, dass nunmehr da Mietverhältnis nur noch mit der in der Wohnung verbliebenen Person weiter bestehen soll. Dennoch ist es immer ratsam, eine solche Vereinbarung schriftlich festzuhalten und von allen drei Beteiligten unterzeichnen zu lassen.

Aber was gilt dann, wenn der in der Wohnung verbliebene Partner damit nicht einverstanden ist – vielleicht weil er alleine die Miete nicht aufbringen kann, die Wohnung aber auch nicht verlassen will? Mit der Scheidung jedenfalls wird der in der Wohnung verbliebene Ehegatte alleiniger Mieter – ob er das will oder nicht. da die Scheidung sich in der Regel jedoch nach der Trennung  ein Jahr hinzieht, ist dies für den Ausgezogenen keine befriedigende Lösung. Nun hat das OLG Hamm (Beschluss vom 21.01.2016, Az. 12 UF 170/15) entschieden, dass derjenige, der die Wohnung verlassen hat, bereits vor der Scheidung, nämlich mit Trennung und Auszug, zumindest einen Anspruch gegen seinen ehemaligen Partner hat. Der Anspruch ist darauf gerichtet, dass dem Vermieter mitgeteilt wird, dass der eine Partner ausgezogen und die Wohnung nun dem anderen überlassen wird. Damit tritt ebenfalls die gesetzliche Folge ein, dass nun noch derjenige Mieter ist, der in der Wohnung verblieben ist.

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“Einmal Aufzug, immer Aufzug!”

“Einmal Aufzug, immer Aufzug!”

Verfügt ein Haus, in dem sich Mietwohnungen befinden, im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses ein Personenaufzug, dann gehört der Aufzug vertraglich zur Mietsache. So entschied das Amtsgericht München mit rechtskräftigem Urteil vom 29.09.2015, Az. 425 C111160/15.

Eine inzwischen 82-jährige Mieterin hatte vor 30 Jahren ihre Wohnung angemietet. Damals befand sich ein Personenaufzug in dem Gebäude. Nachdem der Aufzug eine Weile wegen sicherheitstechnischer Mängel außer Betrieb war ließ die Vermieterin den Aufzug ausbauen. Die Mieterin forderte ihre Vermieterin auf, den Aufzug wieder nutzbar zu machen und reichte Klage ein. Mit Erfolg.

Das Gericht entschied, dass der Zustand des Anwesens im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit maßgeblich ist für den vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache.

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Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Insbesondere aufgrund der Änderung der Rechtsprechung des BGH im vergangenen Jahr, wonach in einer Vielzahl von Mietverhältnissen der Vermieter verpflichtet sein wird, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist es von großer Bedeutung für Vermieter Rücklagen zu bilden.

Die Rücklagen erhöhen kann der Vermieter durch Mieterhöhungen. In Orten in denen ein Mietspiegel zur Verfügung steht, ist dies für Vermieter weniger problematisch. Denn wenn sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen, kann der Mietspiegel herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Dort wo es allerdings einen Mietspiegel nicht gibt, wird es für Vermieter in der Regel schwierig, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Möglich ist dies durch die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann jedoch recht kostenträchtig werden.

Eine weitere Möglichkeit für Vermieter die Miete zu erhöhen ist bereits mit dem Mieter im Vertrag eine sogenannte Staffelmiete oder auch eine Indexmiete zu vereinbaren, die sich an der Steigerung der Lebenshaltungskosten orientiert und somit jedenfalls eine mögliche Inflation ausgleichen kann. Allerdings werden durch den Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen an eine solche Vereinbarung gestellt. Auch sind im Einzelfall Nachteile für den Mieter denkbar, z. B. eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. Deshalb sollten Vermieter sich fachkundig beraten lassen, wenn sie eine solche Möglichkeit in Betracht ziehen. Denn ob solche Regelungen sinnvoll sind, muss in jeden Fall einzeln geprüft werden.

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Betriebskostenabrechnung 2014 ist fällig – Mieter sollten prüfen, ob und wann sie diese erhalten haben

Betriebskostenabrechnung 2014 ist fällig – Mieter sollten prüfen, ob und wann sie diese erhalten haben

In den meisten Wohnraummietverhältnissen wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nach dem Kalenderjahr abgerechnet. Das bedeutet, dass in solchen Mietverhältnissen die Abrechnung immer für den Zeitraum Januar bis Dezember erfolgt. Wer einen solchen Abrechnungszeitraum hat, für den gilt, dass die Abrechnungen über die Vorauszahlungen für das Jahr 2014 seit dem 01.01.2016 fällig sind.

Wer seine Abrechnung noch nicht erhalten hat, kann seinen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen und ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen geltend machen. Dies gilt aber nur, wenn das Mietverhältnis noch immer besteht. Wurde das Mietverhältnis inzwischen beendet, kann der Mieter unter Umständen sogar einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen haben.

Wer seine Abrechnung vor dem 01.01.2016 erhalten hat, sollte diese eingehend prüfen. Sofern der Vermieter eine Nachforderung geltend macht, sollte diese unverzüglich, jedoch nur ausdrücklich unter Vorbehalt, geleistet werden. Ein Recht, die Abrechnung erst zu prüfen und dann die Nachzahlung zu zahlen hat nämlich nur derjenige, der dies vertraglich vereinbart hat. In der Regel ist dies jedoch nicht der Fall. Sofern die Nachzahlung unter Vorbehalt gezahlt wird, kann der Mieter später die Nachzahlung ganz oder teilweise wieder zurückverlangen, wenn sich herausstellt, dass der Nachzahlungsbetrag nicht korrekt ist. Wer seine Nachzahlung nicht leistet und die Abrechnung erst prüfen will läuft Gefahr, dass der Vermieter ihm den Mietvertrag wegen Zahlungsrückstandes kündigt!

Für Vermieter gilt:

Sollte die Betriebskostenabrechnung für 2014 dem Mieter nicht bis zum 31.12.2015 zugegangen sein, so wird es schwierig sein Nachforderungsrecht (sollte ein Nachzahlungsanspruch bestehen) durchzusetzen. Dies kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur, wenn er die Verspätung ausreichend entschuldigen kann. Deshalb sollten solche Vermieter schleunigst die Abrechnung nachholen.

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Mieter hinterlässt Wohnung mit reichlich Gerümpel und Müll: Darf der Vermieter die Hinterlassenschaften entsorgen oder muss er zunächst ein Räumungsurteil bei Gericht erwirken?

Mieter hinterlässt Wohnung mit reichlich Gerümpel und Müll: Darf der Vermieter die Hinterlassenschaften entsorgen oder muss er zunächst ein Räumungsurteil bei Gericht erwirken?

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter sozusagen in einer “Nacht- und Nebel-Aktion” nach einer ausgesprochenen Kündigung ausziehen und allerlei Sperrmüll und Müll zurücklassen. In solchen Fällen stellt sich dann die Frage, ob nun eine Räumung der Wohnung erfolgt ist oder nicht. Denn wenn der Auszug nicht als Räumung anzusehen ist, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres die Wohnung selbst leerräumen, sondern er muss dann seinen ehemaligem Mieter regelmäßig auf Räumung der Wohnung verklagen.

Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 13.04.2015 8 U 212/14) hat entschieden, dass das Zurücklassen von Gegenständen, an denen der Mieter offensichtlich kein Interesse mehr hat, so. z. B. bei Sperrmüll in Kellerräumen, als eine Räumung anzusehen ist – wenn auch als eine mangelhafte. Somit kann ein Vermieter in solchen Fällen die Wohnung selbst leerräumen, die Gegenstände entsorgen und den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Eine Räumungsklage ist dann also nicht mehr erforderlich.

Schwierig wird in der Praxis jedoch regelmäßig die Frage zu beantworten sein, ob der Mieter offenkundig kein Interesse mehr an den Hinterlassenschaften hat. Diese Frage wird in jedem einzelnen Fall gesondert zu prüfen sein.

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Mieterhöhung muss auf Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen

Mieterhöhung muss auf Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen

Der BGH hat am 18.11.2015 entschieden, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen muss. Dadurch wird es im Rahmen einer Mieterhöhung gleichgültig, welche Wohnungsgröße der Mietvertrag ausweist.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach eine Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von der mietvertraglich vereinbarten um bis zu 10 % unschädlich war.

Dieses Urteil dürfte regelmäßig die Rechte des Mieters stärken, da bei solchen Abweichungen erfahrungsgemäß die tatsächlichen Wohnungsgrößen häufig geringer sind als die im Mietvertrag vereinbarten und nicht umgekehrt.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 189/2015 vom 18.11.2015

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Mieter können sich auf die Richtigkeit der Produktangaben des Farbenherstellers und die Beratung eines Verkäufers in einem Baumarkt verlassen

Mieter können sich auf die Richtigkeit der Produktangaben des Farbenherstellers und die Beratung eines Verkäufers in einem Baumarkt verlassen

Mieter dürfen sich auf die Richtigkeit der Produktangaben und des Farbenherstellers und die Beratung durch einen Verkäufer eines Baumarktes verlassen, so das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 21.05.2015 – 432 C 7911/15.

Im Juni 2006 mietete ein Ehepaar ein Haus mit Garten in München an. Vor dem Einzug strichen die beiden die Innenwände des Hauses mit den Farben “Profiweiß” und “Super Color Wohnraumfarbe, seidenglänzend”. Die Farben wurden von ihnen nach Beratung durch einen Verkäufer in einem Baumarkt erworben worden. Sie zogen Ende September 2014 in ein anderes Haus um.

Bei der Hausübergabe behauptete die Vermieterin, die Farben seien für Wohnräume ungeeignet und förderten die Schimmelbildung. Sie forderte von dem Ehepaar die Entfernung der Farbe. Dieser Forderung kam das Ehepaar nicht nach, sodass die Vermieterin Schadensersatz in Höhe von 4.000,00 Euro verlangte.

Das Ehepaar legte die Produktinformationen des Herstellers vor, aus denen hervorgeht, dass die Farben diffusionsoffen und damit wasserdampf- und atmungsaktiv seien. Sie eigneten sich somit für die Verwendung im Innenbereich. Das Gericht entschied, dass Mieter auf solche Informationen des Herstellers und die Beratung eines Verkäufers in einem Baumarkt vertrauen dürfen.

Damit konnte letztlich offen bleiben, ob die Farben tatsächlich für Innenräume geeignet waren. Denn dadurch, dass die Mieter sich auf die genannten Angaben verlassen durften, handelten sie jedenfalls nicht schuldhaft, sodass die Mieter in diesem Fall nicht zum Schadensersatz verpflichtet wurden.

Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 06.11.2015

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BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln – was ist Vermietern nun anzuraten?

BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln – was ist Vermietern nun anzuraten?

Am 18.03.2015 änderte der BGH durch drei Grundsatzurteile seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln:

Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels eines sogenannten Formularmietvertrages nach neuer Rechtsprechung unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Denn dann müsste der Mieter auch die Gebrauchsspuren seines Vormieters im Wege der Schönheitsreparaturen beseitigen. Dies könnte dazu führen, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgibt, al er sie selbst ursprünglich erhalten hatte. Dies stellt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, sodass dann die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam anzusehen ist.

Auch formularmäßige sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, in denen der Mieter verpflichtet wird bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Anteil der Kosten der Schönheitsreparaturen, die zwar von ihm durchzuführen aber noch nicht fällig sind, benachteiligen den Mieter unangemessen, sodass diese nunmehr ebenfalls unwirksam sind. Solche Klauseln sind stets unwirksam, unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Dieser Wandel in der Rechtsprechung des BGH hat für Vermieter erhebliche Folgen:

Wenn Vermieter erreichen möchten, dass ihr neuer Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet wird, müssen die Wohnungen den neuen Mietern in renoviertem Zustand übergeben werden. Andernfalls ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und die Vermieter wären verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auch während dem laufenden Mietverhältnis selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen. Durch die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklauseln werden Vermieter künftig die Kosten der Renovierung nach Auszug ihrer Mieter nicht selten selbst tragen.

Dies hat eine immense finanzielle Belastung der Vermieter zur Folge. Vermieter sollten deshalb frühzeitig Rückstellungen für eingeplante Renovierungskosten bilden und nach Möglichkeit von ihrem Recht zur Mieterhöhung Gebrauch machen.

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Neuerungen im Meldewesen in Kraft: Vermieter müssen Mietern Vermieterbescheinigungen ausstellen

Neuerungen im Meldewesen in Kraft: Vermieter müssen Mietern Vermieterbescheinigungen ausstellen

Am 01.11.2015 trat das neue Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft. Eine Neuerung besteht darin, dass nun Vermieter ihren Mietern eine schriftliche Bestätigung über ihren Einzug erteilen müssen.

Eine solche Verpflichtung gab es bereits in der Vergangenheit, wurde jedoch im Jahre 2002 abgeschafft, weil dadurch die Bürokratie abgebaut werden sollte. Dies hat jedoch im Ergebnis dazu geführt, dass zahlreiche Scheinanmeldungen erfolgten, also Bürger einen falschen Wohnsitz vorgetäuscht haben. Mit einer Scheinanmeldung wurde z. B. bezweckt, einen Platz in einer begehrten Kindertagesstätte zu erhalten oder das Kind in der favorisierten Schule anmelden zu können. Um dieser Entwicklung entgegenzutreten wurde nun die Vermieterbescheinigung wieder eingeführt. Hierdurch soll es aber auch Kriminellen und Terroristen erschwert werden, sich unter einer falschen Adresse anzumelden.

 Durch die Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung wird der Verwaltungsaufwand für Vermieter erhöht. Der Vermieter ist bereits zu Beginn des Mietverhältnisses angehalten, die Bescheinigung auszustellen, damit die Mieter sich rechtzeitig anmelden können. Bestätigt der Vermieter den Einzug nicht rechtzeitig oder nicht richtig, begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 1.000,00 Euro geahndet werden kann.

§ 19 BMG sieht Mindestangaben für die Bestätigung vor. So müssen Name und Anschrift des Vermieters (Wohnungsgebers), Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen enthalten sein. Auch muss mitgeteilt werden, ob es sich um einen Ein- oder Auszug handelt.

Zur Erleichterung für Vermieter liegt ein Muster kostenlos zum Download bereit, welches Vermieter als Vermieterbescheinigung verwenden können.

Vermieterbescheinigung Muster

 

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