Beitrag zum Thema “Krankes Tier gekauft – was nun?” veröffentlicht

Beitrag zum Thema “Krankes Tier gekauft – was nun?” veröffentlicht

In der Ausgabe des Wormser Wochenblattes vom 25.03.2017 wurde ein Beitrag der Kanzlei Stockmann auf Seite 7 veröffentlicht.

Der Beitrag beschäftigt sich mit der Fragestellung, wie sich der Käufer eines kranken Tieres verhalten soll, wenn er den Verkäufer z. B. auf Schadensersatz oder Kaufpreisminderung in Anspruch nehmen will oder von dem Kaufvertrag zurücktreten möchte.

Der Beitrag kann eingesehen werden unter:

http://rhein-main-wochenblatt.de/wp-content/uploads/epaper/20170325_865.pdf

Kategorien: Recht rund ums Tier.

Mit Härtefalleinwänden bei ordentlicher Kündigung des Mietvertrages muss sich das Gericht inhaltlich intensiv auseinandersetzen

Mit Härtefalleinwänden bei ordentlicher Kündigung des Mietvertrages muss sich das Gericht inhaltlich intensiv auseinandersetzen

Wird ein Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt, steht dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit zu, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch ist dann begründet, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die im Vergleich zu dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietvertrages, unzumutbar ist. Solcherlei Härtefälle sind überwiegend dann gegeben, wenn dem Mieter oder dessen Angehörigen aufgrund des Umzugs schwere Gesundheitsbeeinträchtigungen drohen oder sogar Lebensgefahr besteht.

Der BGH hat nun entschieden, dass sich ein Gericht, dass über einen solchen Widerspruch entscheiden muss, nicht den Interessen des Vermieters grundsätzlich den Vorrang gegenüber den Interessen des Mieters einräumen darf. Vielmehr muss sich das Gericht mit den einzelnen Argumente und deren Bedeutung für die Parteien inhaltlich auseinandersetzen, Beweisangeboten eingehend nachgehen und so die einzelnen Gefahren ermitteln. Nur so könne im Rahmen der Abwägung den unterschiedlichen Interessen der Parteien Rechnung getragen werden.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 36/17 vom 15.03.2017 des BGH zum Urteil v. 15.03.2017, Az. VIII ZR 2070/15

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Das Landgericht Berlin erhöht erneut die Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit drohen auszuufern!

Bereits am 18.03.2015 änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln durch drei Grundsatzurteile zu Lasten des Vermieters. Danach wurden Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich als unwirksam erkannt und die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist diesen Entscheidungen zufolge nur dann wirksam, wenn die Wohnung an den Wohnraummieter frisch renoviert übergeben wurde. Eine Ausnahme ließ der BGH zu, nämlich dann, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung nicht frisch renoviert erhält (ausführlich unter: https://www.kanzleistockmann.de/category/recht-rund-um-haus-und-wohnen/page/2).

Nun treibt das Landgericht Berlin diese Rechtsprechung auf die Spitze und verlangt nicht nur einen angemessenen Ausgleich zu Beginn des Mietverhältnisses im Gegenzug dafür, dass der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält. Das Landgericht fordert darüber hinaus – gleichgültig, ob die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde oder nicht – dass der Mieter auch während des Mietverhältnisses einen angemessenen Ausgleich dafür erhalten muss, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart werden. (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az. 67 S 7/17).

Dies bedeutet konkret, dass es noch schwieriger wird, wirksame Schönheitsreparaturklauseln in die Mietverträge aufzunehmen. Altverträge dürften regelmäßig diesen Anforderungen nicht genügen, sodass zu befürchten ist, dass dieses Thema künftig noch reichlich Zündstoff bieten wird.

Vorsorglich sollten Vermieter nun in den Mietvertrag klar und deutlich neben der Höhe der monatlichen Miete einen Zusatz mitaufnehmen, aus dem hervorgeht, wie hoch die Miete wäre, wenn der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht übernehmen würde. Künftig wird man sich jedoch auch darüber streiten, ob die vereinbarte “Mietreduzierung” auch tatsächlich angemessen ist. Hier sind zahlreiche Rechtsstreitigkeiten in Zukunft zu erwarten. Denn was ein angemessener Ausgleich konkret sein soll, haben sowohl der BGH als auch das Landgericht nicht beantwortet.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Beitrag zum Thema “Auszug aus der Ehewohnung…” – was ist mit dem Mietvertrag? veröffentlicht

Beitrag zum Thema “Auszug aus der Ehewohnung…” – was ist mit dem Mietvertrag ? veröffentlicht

In der Ausgabe des TIP Südhessen vom 11.02.2017 wurde ein Beitrag der Kanzlei Stockmann auf Seite 13 veröffentlicht.

Der Beitrag beschäftigt sich mit der Fragestellung, ob und wie ein Ehepartner, der aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht, von den Bindungen des Mietvertrages und damit auch von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete frei wird.

Der Beitrag kann eingesehen werden unter:

https://issuu.com/tip-verlag/docs/tip06sa17/12

 

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei und Recht rund um Haus und Wohnen.

Hundekot auf dem Grundstück löst Gewährleistungsrechte aus

Hundekot auf dem Grundstück löst Gewährleistungsrechte aus

Das Amtsgericht München hat am 13.04.2016, Az. 171 C 15877/15 entschieden, dass Hundekot auf einem verkauften Grundstück einen Sachmangel darstellt, der umfassende Schadensersatzansprüche auslösen kann.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer einer Eigentumswohnung, zu der auch ein Gartengrundstück gehört, seinen Hund im Garten sein “Geschäft” verrichten lassen. Als das Grundstück an den Käufer im November übergeben wurde war es Winter und der Garten mit Schnee bedeckt. Als der Schnee im Januar schmolz zeigten sich 19 Hundehaufen im Garten.

Der Käufer verlangte von dem Verkäufer Schadensersatz in Höhe von 3.500,00 Euro für die Reinigung des Gartens. Da der Kot in das Erdreich eingesickert sei, sei der Oberboden kontaminiert. Da Hundekot mit äußerst widerstandsfähigen Krankheitserregern und Parasiten belastet sein könnte, wären die Hundehaufen gefährlich, sodass der Oberboden abgetragen werden und das Grundstück neu bepflanzt werden müsste.

Der Verkäufer weigerte sich den Schadensersatz zu leisten.

Zwar hat das Gericht den Anspruch auf Schadensersatz abgewiesen. Aber nur deshalb, weil der Käufer den Verkäufer nicht unter Setzung einer Frist aufgefordert hatte, den Hundekot zu entfernen. Bei einer Vielzahl von Hundehaufen ist von einem Sachmangel auszugehen.

Zudem hat das Gericht mitgeteilt, dass der Käufer die Kontamination des Erdbodens zu einem beträchtlichen Teil selbst verschuldet hat. Denn er Käufer ließ die Hundehaufen erst im März entfernen, sodass der Käufer dabei zugesehen habe, wie der Kot Stück für Stück in den Boden eingesickert sei.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen und Recht rund ums Tier.

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Mieter darf nicht zu Renovierung bei Auszug verpflichtet werden

Das Amtsgericht Köln hat in seiner Entscheidung vom 28.10.2016, Az. 220 C 85/15, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Bereich der Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen konsequent umgesetzt.

Der BGH hatte im März 2016 bereits geurteilt, dass vertragliche Klauseln unwirksam sind, die den Mieter in einem Formularmietvertrag verpflichten die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies gilt dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert erhält oder aber keinen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Hintergrund ist, dass der Mieter in diesem Fall damit belastet wird, dass er aufgrund der Abnutzungserscheinungen, die der Vormieter hinterlassen hat, früher die Schönheitsreparaturen durchführen muss als wenn er die Wohnung frisch renoviert übernommen hätte. Das benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unzulässig und unwirksam.

Nun hat das Amtsgericht Köln diese Sichtweise auf solche Fälle übertragen, in denen Mieter ebenfalls formularvertraglich verpflichtet werden, bei Auszug die Wohnung renoviert an den Vermieter übergeben zu müssen. Denn diese Klauseln sehen vor, dass der Mieter auf jeden Fall bei Auszug renovieren muss. Es spielt bei einer solchen Klausel keine Rolle, wann der Mieter zuletzt Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und ob Schönheitsreparaturen überhaupt bereits erforderlich sind. Auch das ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, sodass solche Klauseln auch unwirksam sind.

Vermieter sind also gut beraten, sich vor Abschluss eines Mietvertrages umfassend über die aktuelle Rechtslage, insbesondere im Bereich der Schönheitsreparaturklauseln, zu informieren. Andernfalls könnte es für den Vermieter in den nächsten Jahren teurer werden. Denn die meisten Formularmietverträge sehen genau solche Klauseln vor und beraten den Vermieter nicht, unter welchen Voraussetzungen diese Klauseln überhaupt wirksam sind und wann nicht.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Rückzahlung der Mietkaution nach Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nur noch an den Mieter

Rückzahlung der Mietkaution nach Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nur noch an den Mieter

Wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Mieters eröffnet wird, stellt sich häufig die Frage, wer berechtigt ist, die Rückzahlung der Mietkaution zu verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet und der Rückzahlungsanspruch fällig wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt dafür, ob der Insolvenzverwalter oder der Mieter selbst die Rückzahlung beanspruchen können, ist der Zeitpunkt, zu welchem die Freigabeerklärung (Enthaftung) des Insolvenzverwalters wirksam wird. Bis zu diesem Zeitpunkt steht der Rückzahlungsanspruch dem Insolvenzverwalter zu, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet und die Kaution zur Rückzahlung fällig wurde.

Das Landgericht Berlin (Az. 19 T 27/16) hat nun entschieden, dass aber wieder der Mieter selbst die Rückzahlung der Kaution an sich verlangen kann, wenn nach Wirksamkeit der Freigabeerklärung der Rückzahlungsanspruch fällig wurde. Damit steht die Mietkaution letztlich wieder dem Mieter selbst zur Verfügung und wird nicht an die Insolvenzgläubiger ausgekehrt.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Kanzlei Stockmann erhält positive Bewertung

Kanzlei Stockmann erhält positive Bewertung

Nunmehr hat die Kanzlei Stockmann ihre erste Bewertung auf Anwalt.de erhalten.

Rechtsanwältin Stockmann ist hierauf stolz, denn aus der Bewertung geht deutlich hervor, dass der Mandant sichtlich zufrieden war – sowohl mit der Betreuung des Mandats als auch mit dem erreichten Ergebnis. Solche Reaktionen auf die eigene Arbeit motivieren und geben Kraft für weitere Aufgaben.

Die Bewertung kann eingesehen werden unter:

https://www.anwalt.de/kanzleistockmann/bewertungen

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei.

Unterlassene Fundtieranzeige – die Konsequenzen werden häufig unterschätzt

Unterlassene Fundtieranzeige – die Konsequenzen werden häufig unterschätzt

Wer ein Haustier findet, ist verpflichtet, seinen Fund bei der zuständigen Fundbehörde anzuzeigen. Unterlässt man diese Anzeige, ist der ursprüngliche Besitzer berechtigt das Tier – auch nach vielen Jahren – zurückzuverlangen. So wieder einmal entschieden vom Landgericht Postdam am 10.08.2016 (Az. 6 S 18/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Familie eine Dackeldame im Urlaub in der Nähe einer Autobahnauffahrt bei Berlin gefunden – ohne Hinweis auf deren Eigentümer. Die Familie nahm die Hündin auf und “Lulu” lebte mehr als vier Jahr in ihrer neuen Familie. Zwar wurde die örtliche Polizei informiert, aber eine Fundanzeige bei der zuständigen Stelle (in der Regel das Fundbüro derjenigen Gemeinde, in der das Tier gefunden wurde) wurde vergessen.

Das Landgericht hat rechtlich korrekt entschieden, dass der alte Besitzer sein Eigentum an der Dackeldame zu keinem Zeitpunkt verloren hat und berechtigt ist, die Rückgabe von der Finderfamilie auch nach mehr als vier Jahren zu fordern. Die neue Familie muss die Hündin zurückgeben und kann die Unterhaltskosten der Hündin (Futter, Tierarzt etc.) von dem Eigentümer ersetzt verlangen – zugegeben: Ein schwacher Trost für den Verlust eines Familienmitglieds.

Um das zu verhindern, hätte die Familie den Fund beim Fundbüro anzeigen müssen. Um die Anzeige auch Jahre später noch nachweisen zu können, empfiehlt es sich, sich diese Anzeige schriftlich von der Fundbehörde bestätigen zu lassen und gut aufzubewahren. Denn nach dem Ablauf von sechs Monaten nach der Fundanzeige kann der Finder automatisch Eigentümer des Tieres nach § 973 BGB werden. Ein Rückforderungsanspruch des alten Besitzers besteht dann nicht mehr.

Unterlässt der Finder die Anzeige, beginnt die Frist nicht zu laufen und er kann nicht das Eigentum an dem Tier erwerben. Er ist dann dem jederzeitigen Rückgabebegehren des ursprünglichen Besitzers ausgesetzt und kann allenfalls Schadensersatz beanspruchen.

Diese Frist von sechs Monaten muss im Übrigen auch von Tierheimen bzw. Tierschutzvereinen beachtet werden, obwohl die Praxis zeigt, dass Tiere nicht selten vor Ablauf dieser Frist in neue Familien vermittelt werden.

Kategorien: Recht rund ums Tier.

Gewaltsamer Racheakt gegen Nachbar rechtfertigt eine fristlose Kündigung – ohne vorherige Abmahnung

Gewaltsamer Racheakt gegen Nachbar rechtfertigt eine fristlose Kündigung – ohne vorherige Abmahnung

Normalerweise muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen, bevor er eine fristlose Kündigung ausspricht, sofern der Kündigungsgrund nicht auf rückständigen Mietzahlungen beruht.

Nun hat das Landgericht Berlin entschieden, dass einem Mieter, der sich gewaltsam an seinem Nachbarn rächt, ausnahmsweise sofort fristlos gekündigt werden kann. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.

Hintergrund war ein Fall, in dem der Mieter die Wohnungstür zu seinem Nachbarn eingeschlagen hat, um den Nachbarn zur Rechenschaft zu ziehen und einzuschüchtern. Der Nachbar hatte in einem gegen den Mieter geführten Räumungsrechtsstreit ausgesagt – offensichtlich zum Missfallen des Mieters. Daraufhin hatte der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt.

Das Landgericht hat geurteilt, dass die Abmahnung ausnahmsweise unterbleiben durfte. Die Vertrauensgrundlage zwischen Vermieter und Mieter wurde durch dieses Fehlverhalten des Mieters derart erschüttert, dass auch eine erfolgreiche Abmahnung dieses nicht wieder hätte herstellen können. Das Vertrauensverhältnis war hierdurch dauerhaft und endgültig zerstört (LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2016, Az. 67 S 110/16).

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.