Nach langem Warten war es vergangenes Wochenende (27.02.2016) endlich soweit: Der Flyer der Kanzlei Stockmann wurde angeliefert und informiert nun auf wenigen Seiten über die Bürstädter Kanzlei, Rechtsanwältin Stockmann und deren Leistungsangebot.
Der Flyer steht auch zum Download bereit: Flyer Kanzlei Stockmann
Insbesondere aufgrund der Änderung der Rechtsprechung des BGH im vergangenen Jahr, wonach in einer Vielzahl von Mietverhältnissen der Vermieter verpflichtet sein wird, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist es von großer Bedeutung für Vermieter Rücklagen zu bilden.
Die Rücklagen erhöhen kann der Vermieter durch Mieterhöhungen. In Orten in denen ein Mietspiegel zur Verfügung steht, ist dies für Vermieter weniger problematisch. Denn wenn sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen, kann der Mietspiegel herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Dort wo es allerdings einen Mietspiegel nicht gibt, wird es für Vermieter in der Regel schwierig, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Möglich ist dies durch die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann jedoch recht kostenträchtig werden.
Eine weitere Möglichkeit für Vermieter die Miete zu erhöhen ist bereits mit dem Mieter im Vertrag eine sogenannte Staffelmiete oder auch eine Indexmiete zu vereinbaren, die sich an der Steigerung der Lebenshaltungskosten orientiert und somit jedenfalls eine mögliche Inflation ausgleichen kann. Allerdings werden durch den Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen an eine solche Vereinbarung gestellt. Auch sind im Einzelfall Nachteile für den Mieter denkbar, z. B. eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. Deshalb sollten Vermieter sich fachkundig beraten lassen, wenn sie eine solche Möglichkeit in Betracht ziehen. Denn ob solche Regelungen sinnvoll sind, muss in jeden Fall einzeln geprüft werden.
In den meisten Wohnraummietverhältnissen wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nach dem Kalenderjahr abgerechnet. Das bedeutet, dass in solchen Mietverhältnissen die Abrechnung immer für den Zeitraum Januar bis Dezember erfolgt. Wer einen solchen Abrechnungszeitraum hat, für den gilt, dass die Abrechnungen über die Vorauszahlungen für das Jahr 2014 seit dem 01.01.2016 fällig sind.
Wer seine Abrechnung noch nicht erhalten hat, kann seinen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen und ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen geltend machen. Dies gilt aber nur, wenn das Mietverhältnis noch immer besteht. Wurde das Mietverhältnis inzwischen beendet, kann der Mieter unter Umständen sogar einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen haben.
Wer seine Abrechnung vor dem 01.01.2016 erhalten hat, sollte diese eingehend prüfen. Sofern der Vermieter eine Nachforderung geltend macht, sollte diese unverzüglich, jedoch nur ausdrücklich unter Vorbehalt, geleistet werden. Ein Recht, die Abrechnung erst zu prüfen und dann die Nachzahlung zu zahlen hat nämlich nur derjenige, der dies vertraglich vereinbart hat. In der Regel ist dies jedoch nicht der Fall. Sofern die Nachzahlung unter Vorbehalt gezahlt wird, kann der Mieter später die Nachzahlung ganz oder teilweise wieder zurückverlangen, wenn sich herausstellt, dass der Nachzahlungsbetrag nicht korrekt ist. Wer seine Nachzahlung nicht leistet und die Abrechnung erst prüfen will läuft Gefahr, dass der Vermieter ihm den Mietvertrag wegen Zahlungsrückstandes kündigt!
Für Vermieter gilt:
Sollte die Betriebskostenabrechnung für 2014 dem Mieter nicht bis zum 31.12.2015 zugegangen sein, so wird es schwierig sein Nachforderungsrecht (sollte ein Nachzahlungsanspruch bestehen) durchzusetzen. Dies kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur, wenn er die Verspätung ausreichend entschuldigen kann. Deshalb sollten solche Vermieter schleunigst die Abrechnung nachholen.
Mit Urteil vom 13.10.2015, Az. VI ZR 271/14 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass intime Fotos oder Filmaufnahmen, die während einer Partnerschaft zu rein privaten Zwecken angefertigt wurden, nach Beendigung der Beziehung auf Wunsch des abgebildeten Partners gelöscht werden müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Aufnahmen mit Einwilligung der abgebildeten Person erstellt worden sind. Denn ein Einverständnis mit der Anfertigung der Aufnahmen bedeutet nicht unweigerlich, dass die abgebildete Person auch damit einverstanden ist, dass die Aufnahmen für immer im Besitz des (Ex-) Partners bleiben. Das Persönlichkeitsrecht der abgebildeten Person und ihr Interesse am Schutz ihrer Privat- und Intimsphäre übersteigt das Interesse des Ex-Partners die Aufnahmen zu Erinnerungszwecken zu behalten.
Pünktlich zu Weihnachten kam die Mitteilung ins Haus, dass am 17.12.2015 das Logo der Kanzlei Stockmann als Wort-Bild-Marke beim Deutschen Patent- und Markenamt eingetragen wurde.
Seit dem 14.12.2015 ist bekannt, dass Frau Rechtsanwältin Chantal Stockmann nicht nur den Lehrgang Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht absolviert, sondern auch alle diesbezüglichen schriftlichen Leistungskontrollen bestanden hat. Damit sind die Voraussetzungen nach §§ 4 und 4a FAO erfüllt. Der Titel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist somit wieder ein weiteres Stück näher gerückt.
Mit Urteil vom 03.12.2015 (Az. C-301/14) hat der Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass die EU-Tierschutztransportverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1/2005) auch auf gemeinnützige Tierschutzvereine anzuwenden ist, die Tiere aus dem Ausland gegen eine Schutzgebühr vermitteln. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Schutzgebühr grundsätzlich die Kosten deckt, die dem Verein durch die Vermittlung entstehen.
Damit ist endlich die Frage geklärt, ob sich solche Tierschutzvereine auf die Verordnung (EU) Nr. 576/2013 berufen können, die die dargestellten Registrier-, Anzeige- und Buchführungsvorschriften erst dann vorsehen, wenn mehr als 5 Hunde, Katzen oder Frettchen über die Staatsgrenzen transportiert werden. Der EuGH hat damit klargestellt, dass solche Vereine stets die vorgenannten Vorschriften einhalten müssen.
Auch wenn dies die Arbeit der Tierschutzvereine erschwert, so ist diese Entscheidung aus Gründen des Tierschutzes nicht zu beanstanden. Denn die europarechtlichen Registrier-, Anzeige- und Buchführungsvorschriften dienen letztlich auch dem Zweck, dem illegalen und oftmals zugleich tierquälerischen Tierhandel entgegenzutreten. Solche „schwarze Schafe“ hätten sich andernfalls unter dem Deckmäntelchen eines gemeinnützigen Vereins staatlicher Kontrolle entziehen können.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 03.09.2015 (VI R 13/15) entschieden, dass die Versorgung und Betreuung von Haustieren steuerrechtlich begünstigt sein kann. Damit hat sich der BFH einer Verwaltungsanweisung des Bundesministeriums für Finanzen entgegengesetzt, die vorsah, dass für Tierbetreuungskosten keine Steuerermäßigung gemäß § 35a EStG zu gewähren sei.
Der BFH stellte fest, dass Tierbetreuungskosten dann haushaltsnahe Dienstleistungen und damit steuerermäßigt sind, wenn die Leistung des Tierbetreuers Leistungen der Haushaltsangehörigen oder Beschäftigte eines privaten Haushaltes ersetzt und die in regelmäßigen Abständen anfallen. Tätigkeiten wie z. B. die Fütterung, Pflege, das Ausführen oder Reinigungsarbeiten (z. B. Käfigreinigung) werden gewöhnlich durch den Steuerpflichtigen oder dessen Haushaltsangehörige vorgenommen und sind damit steuerbegünstigt.
Quelle: Pressemitteilung des BFH Nr. 79 vom 25.11.2015
Mit Urteil vom 24.11.2015 (3 L 386/14) hat das Oberverwaltungsgericht Magdeburg entschieden, dass Schweine in der Nutztierhaltung sich in ihren Kastenständen in beiden Seitenlagen hinlegen und ausstrecken können müssen. Andernfalls verstößt die Haltung gegen § 24 Abs. 4 Nr. 2 TierSchNutztV (Tierschutznutztierverordnung).
Den Tieren muss es ermöglicht werden, jederzeit in ihrem Kastenstand eine Liegeposition in beiden Seitenlagen einzunehmen und hierbei ihre Beine auszustrecken. Dabei dürfen die Gliedmaßen an keine Hindernisse stoßen. Das Gericht stellte auch fest, dass es dabei nicht ausreicht, wenn die Tiere ihre Beine in benachbarte aber belegte Kastenstände ausstrecken können. Ausreichend sei es allenfalls, wenn der benachbarte Kastenstand leer sei.
Quelle: Pressemitteilung des OVG Magdeburg vom 25.11.2015, Nr. 007/2015
Nicht selten kommt es vor, dass Mieter sozusagen in einer „Nacht- und Nebel-Aktion“ nach einer ausgesprochenen Kündigung ausziehen und allerlei Sperrmüll und Müll zurücklassen. In solchen Fällen stellt sich dann die Frage, ob nun eine Räumung der Wohnung erfolgt ist oder nicht. Denn wenn der Auszug nicht als Räumung anzusehen ist, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres die Wohnung selbst leerräumen, sondern er muss dann seinen ehemaligem Mieter regelmäßig auf Räumung der Wohnung verklagen.
Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 13.04.2015 8 U 212/14) hat entschieden, dass das Zurücklassen von Gegenständen, an denen der Mieter offensichtlich kein Interesse mehr hat, so. z. B. bei Sperrmüll in Kellerräumen, als eine Räumung anzusehen ist – wenn auch als eine mangelhafte. Somit kann ein Vermieter in solchen Fällen die Wohnung selbst leerräumen, die Gegenstände entsorgen und den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Eine Räumungsklage ist dann also nicht mehr erforderlich.
Schwierig wird in der Praxis jedoch regelmäßig die Frage zu beantworten sein, ob der Mieter offenkundig kein Interesse mehr an den Hinterlassenschaften hat. Diese Frage wird in jedem einzelnen Fall gesondert zu prüfen sein.
