BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln – was ist Vermietern nun anzuraten?

BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln – was ist Vermietern nun anzuraten?

Am 18.03.2015 änderte der BGH durch drei Grundsatzurteile seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln:

Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels eines sogenannten Formularmietvertrages nach neuer Rechtsprechung unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Denn dann müsste der Mieter auch die Gebrauchsspuren seines Vormieters im Wege der Schönheitsreparaturen beseitigen. Dies könnte dazu führen, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgibt, al er sie selbst ursprünglich erhalten hatte. Dies stellt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, sodass dann die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam anzusehen ist.

Auch formularmäßige sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, in denen der Mieter verpflichtet wird bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Anteil der Kosten der Schönheitsreparaturen, die zwar von ihm durchzuführen aber noch nicht fällig sind, benachteiligen den Mieter unangemessen, sodass diese nunmehr ebenfalls unwirksam sind. Solche Klauseln sind stets unwirksam, unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Dieser Wandel in der Rechtsprechung des BGH hat für Vermieter erhebliche Folgen:

Wenn Vermieter erreichen möchten, dass ihr neuer Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet wird, müssen die Wohnungen den neuen Mietern in renoviertem Zustand übergeben werden. Andernfalls ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und die Vermieter wären verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auch während dem laufenden Mietverhältnis selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen. Durch die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklauseln werden Vermieter künftig die Kosten der Renovierung nach Auszug ihrer Mieter nicht selten selbst tragen.

Dies hat eine immense finanzielle Belastung der Vermieter zur Folge. Vermieter sollten deshalb frühzeitig Rückstellungen für eingeplante Renovierungskosten bilden und nach Möglichkeit von ihrem Recht zur Mieterhöhung Gebrauch machen.

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Neuerungen im Meldewesen in Kraft: Vermieter müssen Mietern Vermieterbescheinigungen ausstellen

Neuerungen im Meldewesen in Kraft: Vermieter müssen Mietern Vermieterbescheinigungen ausstellen

Am 01.11.2015 trat das neue Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft. Eine Neuerung besteht darin, dass nun Vermieter ihren Mietern eine schriftliche Bestätigung über ihren Einzug erteilen müssen.

Eine solche Verpflichtung gab es bereits in der Vergangenheit, wurde jedoch im Jahre 2002 abgeschafft, weil dadurch die Bürokratie abgebaut werden sollte. Dies hat jedoch im Ergebnis dazu geführt, dass zahlreiche Scheinanmeldungen erfolgten, also Bürger einen falschen Wohnsitz vorgetäuscht haben. Mit einer Scheinanmeldung wurde z. B. bezweckt, einen Platz in einer begehrten Kindertagesstätte zu erhalten oder das Kind in der favorisierten Schule anmelden zu können. Um dieser Entwicklung entgegenzutreten wurde nun die Vermieterbescheinigung wieder eingeführt. Hierdurch soll es aber auch Kriminellen und Terroristen erschwert werden, sich unter einer falschen Adresse anzumelden.

 Durch die Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung wird der Verwaltungsaufwand für Vermieter erhöht. Der Vermieter ist bereits zu Beginn des Mietverhältnisses angehalten, die Bescheinigung auszustellen, damit die Mieter sich rechtzeitig anmelden können. Bestätigt der Vermieter den Einzug nicht rechtzeitig oder nicht richtig, begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 1.000,00 Euro geahndet werden kann.

§ 19 BMG sieht Mindestangaben für die Bestätigung vor. So müssen Name und Anschrift des Vermieters (Wohnungsgebers), Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen enthalten sein. Auch muss mitgeteilt werden, ob es sich um einen Ein- oder Auszug handelt.

Zur Erleichterung für Vermieter liegt ein Muster kostenlos zum Download bereit, welches Vermieter als Vermieterbescheinigung verwenden können.

Vermieterbescheinigung Muster

 

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Erfolgreiche Kanzleieröffnung

Erfolgreiche Kanzleieröffnung

Am 2. November 2015 wurde die Kanzlei Stockmann offiziell eröffnet.

Zur Eröffnung kamen mehr als 40 Gäste, welche sich in den Räumlichkeiten umsehen und bei einem gemütlichen Beisammensein mit Sekt, Kaffee und Kuchen sich umfassend über das Leistungsangebot der Kanzlei informieren konnten. Ich möchte mich herzlich bei allen meinen Gästen über ihren Besuch und die zahlreichen Glückwünsche zur Kanzleieröffnung bedanken.

Ein besonderer Dank gilt “Ayla”, die als erster tierischer Besucher die Kanzlei aus Hundeaugen inspizierte. Ihre Reaktion gibt Anlass davon auszugehen, dass auch die Australian Shepherd-Hündin absolut zufrieden war.

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Lüftungspflichten des Mieters zur Vorsorge von Schimmelbildung

Lüftungspflichten des Mieters zur Vorsorge von Schimmelbildung

Gerade zu Beginn der kühlen Jahreszeit kommen wieder Probleme mit Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf. Häufig ist die Ursache für solche Schäden zu geringes Lüften der Wohnung. Damit stellt sich regelmäßig für Mieter die Frage, wie häufig sie eigentlich zu lüften verpflichtet sind, um Schimmel vorzubeugen. Häufig hört man, Mieter seien ganz allgemein verpflichtet, mehrmals am tage stoßzulüften. Doch gerade berufstätige Mieter stellt dies vor die Schwierigkeit, dass ihnen aufgrund ihrer langen Abwesenheit nicht möglich ist, auf diese Weise die Wohnung zu lüften.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit seinem Urteil vom 16.01.2015, Az. 2-17S 51/14, zwar erneut bestätigt, dass Mietern ein drei- bis viermaliges Stoßlüften zumutbar ist, um Feuchtigkeits- und Schimmelschäden zu vermeiden.

Allerdings hat das Gericht auch ausgeführt, dass Mieter hierzu dann nicht verpflichtet sind, während sie in der Wohnung nicht anwesend sind. Denn in dieser Zeit könne weder geduscht, gekocht oder gewaschen werden, sodass davon auszugehen sei, dass keine neue Feuchtigkeit entsteht, die herausgelüftet werden müsse.

Diese Entscheidung stellt eine Erleichterung für alle Mieter dar, die regelmäßig für längere Zeit wohnungsabwesend sind.

Allerdings geht das Gericht nicht darauf ein, dass Umstände denkbar sind, dass auch bei Abwesenheit der Bewohner erhebliche Feuchtigkeit entstehen kann, beispielsweise durch aufgestellte Aquarien. Deshalb ist allen Aquarianern anzuraten beim Aufstellen der Aquarien darauf zu achten, dass die Verdunstung des Aquarienwassers gering gehalten wird, wenn das mehrmalige Stoßlüften am Tage nicht gewährleistet werden kann.

Es ist somit zu befürchten, dass Gerichte, die künftig über solche Fälle zu entscheiden haben werden, insbesondere Aquarianer nicht von der mehrmals täglichen Lüftungspflicht befreien werden – auch nicht wenn diese aufgrund ihrer Abwesenheit gehindert waren, derart ihre Wohnung lüften.

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