Kanzlei Stockmann erhält positive Bewertung

Kanzlei Stockmann erhält positive Bewertung

Nunmehr hat die Kanzlei Stockmann ihre erste Bewertung auf Anwalt.de erhalten.

Rechtsanwältin Stockmann ist hierauf stolz, denn aus der Bewertung geht deutlich hervor, dass der Mandant sichtlich zufrieden war – sowohl mit der Betreuung des Mandats als auch mit dem erreichten Ergebnis. Solche Reaktionen auf die eigene Arbeit motivieren und geben Kraft für weitere Aufgaben.

Die Bewertung kann eingesehen werden unter:

https://www.anwalt.de/kanzleistockmann/bewertungen

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei.

Unterlassene Fundtieranzeige – die Konsequenzen werden häufig unterschätzt

Unterlassene Fundtieranzeige – die Konsequenzen werden häufig unterschätzt

Wer ein Haustier findet, ist verpflichtet, seinen Fund bei der zuständigen Fundbehörde anzuzeigen. Unterlässt man diese Anzeige, ist der ursprüngliche Besitzer berechtigt das Tier – auch nach vielen Jahren – zurückzuverlangen. So wieder einmal entschieden vom Landgericht Postdam am 10.08.2016 (Az. 6 S 18/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Familie eine Dackeldame im Urlaub in der Nähe einer Autobahnauffahrt bei Berlin gefunden – ohne Hinweis auf deren Eigentümer. Die Familie nahm die Hündin auf und “Lulu” lebte mehr als vier Jahr in ihrer neuen Familie. Zwar wurde die örtliche Polizei informiert, aber eine Fundanzeige bei der zuständigen Stelle (in der Regel das Fundbüro derjenigen Gemeinde, in der das Tier gefunden wurde) wurde vergessen.

Das Landgericht hat rechtlich korrekt entschieden, dass der alte Besitzer sein Eigentum an der Dackeldame zu keinem Zeitpunkt verloren hat und berechtigt ist, die Rückgabe von der Finderfamilie auch nach mehr als vier Jahren zu fordern. Die neue Familie muss die Hündin zurückgeben und kann die Unterhaltskosten der Hündin (Futter, Tierarzt etc.) von dem Eigentümer ersetzt verlangen – zugegeben: Ein schwacher Trost für den Verlust eines Familienmitglieds.

Um das zu verhindern, hätte die Familie den Fund beim Fundbüro anzeigen müssen. Um die Anzeige auch Jahre später noch nachweisen zu können, empfiehlt es sich, sich diese Anzeige schriftlich von der Fundbehörde bestätigen zu lassen und gut aufzubewahren. Denn nach dem Ablauf von sechs Monaten nach der Fundanzeige kann der Finder automatisch Eigentümer des Tieres nach § 973 BGB werden. Ein Rückforderungsanspruch des alten Besitzers besteht dann nicht mehr.

Unterlässt der Finder die Anzeige, beginnt die Frist nicht zu laufen und er kann nicht das Eigentum an dem Tier erwerben. Er ist dann dem jederzeitigen Rückgabebegehren des ursprünglichen Besitzers ausgesetzt und kann allenfalls Schadensersatz beanspruchen.

Diese Frist von sechs Monaten muss im Übrigen auch von Tierheimen bzw. Tierschutzvereinen beachtet werden, obwohl die Praxis zeigt, dass Tiere nicht selten vor Ablauf dieser Frist in neue Familien vermittelt werden.

Kategorien: Recht rund ums Tier.

Gewaltsamer Racheakt gegen Nachbar rechtfertigt eine fristlose Kündigung – ohne vorherige Abmahnung

Gewaltsamer Racheakt gegen Nachbar rechtfertigt eine fristlose Kündigung – ohne vorherige Abmahnung

Normalerweise muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen, bevor er eine fristlose Kündigung ausspricht, sofern der Kündigungsgrund nicht auf rückständigen Mietzahlungen beruht.

Nun hat das Landgericht Berlin entschieden, dass einem Mieter, der sich gewaltsam an seinem Nachbarn rächt, ausnahmsweise sofort fristlos gekündigt werden kann. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.

Hintergrund war ein Fall, in dem der Mieter die Wohnungstür zu seinem Nachbarn eingeschlagen hat, um den Nachbarn zur Rechenschaft zu ziehen und einzuschüchtern. Der Nachbar hatte in einem gegen den Mieter geführten Räumungsrechtsstreit ausgesagt – offensichtlich zum Missfallen des Mieters. Daraufhin hatte der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt.

Das Landgericht hat geurteilt, dass die Abmahnung ausnahmsweise unterbleiben durfte. Die Vertrauensgrundlage zwischen Vermieter und Mieter wurde durch dieses Fehlverhalten des Mieters derart erschüttert, dass auch eine erfolgreiche Abmahnung dieses nicht wieder hätte herstellen können. Das Vertrauensverhältnis war hierdurch dauerhaft und endgültig zerstört (LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2016, Az. 67 S 110/16).

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Besichtigungsrecht des Vermieters

Eine immer wiederkehrende Frage als Anwalt für Mietrecht ist die, ob dem Vermieter ein Besichtigungsrecht seiner vermieteten Wohnung zusteht und falls ja, in welchen Abständen.

Nun hat das Amtsgericht München (Urteil vom 10.12.2015 – 461 C 19626/15) geurteilt, dass ein Vermieter dann ein Besichtigungsrecht zusteht, wenn ernsthalte Anhaltspunkte darauf schließen lassen, dass der Eintritt eines Schadens droht, z. B. der Verdacht auf Schimmelbildung wegen eines muffigen Geruchs. Das Besichtigungsrecht besteht sogar dann, wenn die Geruchsbelästigung bereits abgeklungen ist aber zuvor länger angedauert hat, sodass zu befürchten ist, dass eine nachhaltige Beeinträchtigung der Mietsache eingetreten sein könnte.

Auch vertrat das Gericht die Auffassung, dass ein Vermieter im Abstand von fünf Jahren ein regelmäßiges Besichtigungsrecht hat. Dieses Besichtigungsrecht ist unabhängig davon, ob Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt vorliegen. Denn ein Vermieter könne nicht dauerhaft von seinem Eigentum ausgeschlossen werden und von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen.

Das Besichtigungsrecht besteht für die gesamte Mietsache. Das hat zur Folge, dass der Vermieter sein Besichtigungsrecht nicht bereits dadurch ausgeübt hat, wenn er im Rahmen von Reparaturarbeiten lediglich einen Teil der Wohnung zu Gesicht bekommt.

Diese Entscheidung ist dem Grunde nach begrüßenswert. Allerdings sind die zeitlichen Abstände von fünf Jahren recht lang bemessen. Immer häufiger werden Vermieter Opfer von Mietnomaden und Messies. Nicht selten befinden sich die Schäden für den Vermieter letztlich im fünfstelligen Bereich. Insbesondere für private Vermieter kann dies existenzgefährdend sein. Deshalb ist Vermietern anzuraten auf Ihr Besichtigungsrecht nicht zu verzichten.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Vermieter trägt die Kosten übermäßigen Verbrauches des Mieters bei einer Betriebskostenpauschale

Vermieter trägt die Kosten übermäßigen Verbrauches des Mieters bei einer Betriebskostenpauschale

Haben Vermieter und Mieter eine Betriebskostenpauschale (Nebenkostenpauschale) vereinbart, ist damit auch ein übermäßiger Verbrauch zum Beispiel an Wasser abgegolten. Nur ausnahmsweise trägt der Mieter diese Kosten selbst, wenn er den übermäßigen Verbrauch selbst schuldhaft verursacht und damit zu vertreten hat. So entschied jedenfalls das AG München (AG München, Urteil vom 27.05.2016 – AZ 411 C 17290/14).

Hintergrund dieser Entscheidung war der erhöhte Wasserverbrauch in einer Mietwohnung, weil Wasser aus der Toilette herauströpfelte. Hierdurch war der Wasserverbrauch des Mieters im betreffenden Jahr deutlich höher als in den Vorjahren und auch deutlich höher als in den anderen Mietwohnungen des Hauses. Da im Mietvertrag nur die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart worden war, wollte der Vermieter diese überhöhten Wasserkosten im Wege eines Schadensersatzes von seinem Mieter ersetzt bekommen.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab und führte aus, dass ein solcher Schadensersatzanspruch nur dann in Betracht kommt, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  1. Der Mieter muss einen Verbrauch verursacht haben, der über die übliche Nutzung hinausgeht und zu Lasten des Vermieters geht und
  2. der Mieter muss hierbei schuldhaft gehandelt haben.

Im vorliegenden Fall gelang es dem Vermieter nicht, ein Verschulden des Mieters nachzuweisen. Der Mieter zeigte nämlich das Herauströpfeln aus der Toilette an, aber es konnte nicht geklärt werden, wie lange zuvor schon Wasser herausgetröpfelt war. Der Vermieter hätte also beweisen müssen, dass der Mangel schon lange vor der Mangelanzeige vorlag, dem Mieter dies auch schon früher bekannt war, er aber den Mangel dennoch erst später dem Vermieter mitteilte.20160603_164513a

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Der Mietvertrag und Trennung – ist derjenige, der auszieht, weiter an den Mietvertrag gebunden?

Der Mietvertrag und die Trennung – ist derjenige, der auszieht, weiter an den Mietvertrag gebunden?

Häufig unterschätzt sind die Wirkungen des Mietvertrages im Falle einer Trennung, wenn beide Ehepartner Mieter sind. Denn mit der Trennung wird derjenige, der aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, nicht automatisch von den Verpflichtungen des Mietvertrages frei. Denn der Vermieter hat den Mietvertrag mit beiden Partnern geschlossen, nicht nur mit einem. Die Trennung des Paares hat somit keine unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis, sodass derjenige der auszieht weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Somit muss er unter Umständen sogar doppelt Miete zahlen – nämlich für seine alte und auch die neue Wohnung.

Verständlich, dass derjenige, der ausgezogen ist, schnellstmöglich sich auch aus dem alten Mietverhältnis lösen möchte. Unproblematisch ist dies dann möglich, wenn sich der in der Wohnung verbliebene Partner, der Vermieter und der Ausgezogene darüber einig sind, dass nunmehr da Mietverhältnis nur noch mit der in der Wohnung verbliebenen Person weiter bestehen soll. Dennoch ist es immer ratsam, eine solche Vereinbarung schriftlich festzuhalten und von allen drei Beteiligten unterzeichnen zu lassen.

Aber was gilt dann, wenn der in der Wohnung verbliebene Partner damit nicht einverstanden ist – vielleicht weil er alleine die Miete nicht aufbringen kann, die Wohnung aber auch nicht verlassen will? Mit der Scheidung jedenfalls wird der in der Wohnung verbliebene Ehegatte alleiniger Mieter – ob er das will oder nicht. da die Scheidung sich in der Regel jedoch nach der Trennung  ein Jahr hinzieht, ist dies für den Ausgezogenen keine befriedigende Lösung. Nun hat das OLG Hamm (Beschluss vom 21.01.2016, Az. 12 UF 170/15) entschieden, dass derjenige, der die Wohnung verlassen hat, bereits vor der Scheidung, nämlich mit Trennung und Auszug, zumindest einen Anspruch gegen seinen ehemaligen Partner hat. Der Anspruch ist darauf gerichtet, dass dem Vermieter mitgeteilt wird, dass der eine Partner ausgezogen und die Wohnung nun dem anderen überlassen wird. Damit tritt ebenfalls die gesetzliche Folge ein, dass nun noch derjenige Mieter ist, der in der Wohnung verblieben ist.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

“Einmal Aufzug, immer Aufzug!”

“Einmal Aufzug, immer Aufzug!”

Verfügt ein Haus, in dem sich Mietwohnungen befinden, im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses ein Personenaufzug, dann gehört der Aufzug vertraglich zur Mietsache. So entschied das Amtsgericht München mit rechtskräftigem Urteil vom 29.09.2015, Az. 425 C111160/15.

Eine inzwischen 82-jährige Mieterin hatte vor 30 Jahren ihre Wohnung angemietet. Damals befand sich ein Personenaufzug in dem Gebäude. Nachdem der Aufzug eine Weile wegen sicherheitstechnischer Mängel außer Betrieb war ließ die Vermieterin den Aufzug ausbauen. Die Mieterin forderte ihre Vermieterin auf, den Aufzug wieder nutzbar zu machen und reichte Klage ein. Mit Erfolg.

Das Gericht entschied, dass der Zustand des Anwesens im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit maßgeblich ist für den vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Bundesrat unterstützt weiter ein Wildtierverbot im Zirkus

Bundesrat unterstützt weiter ein Wildtierverbot im Zirkus

Bereits 2003 und 2011 hat sich der Bundesrat dahingehend geäußert, ein Haltungsverbot für Tiere bestimmter wildlebender Arten in Zirkussen zu unterstützen. Nunmehr hat der Bundesrat eine entsprechende Entschließung verfasst, welche der Bundesregierung zugeleitet wird. Die Bundesregierung wird sich nun damit beschäftigen müssen.

Inhalt der Entschließung ist, dass due Bundesregierung eine Verordnung erarbeiten soll. Das Verbot soll insbesondere für Affen, Elefanten, Großbären, Giraffen, Nashörner und Flusspferde gelten. Auch soll die Bundesregierung eine Rechtsverordnung erlassen, die die Haltungsanforderungen regelt.

Entschließung des BR zum Verbot der Haltung bestimmter wild lebender Tierarten im Zirkus, 05.02.2016

Kategorien: Recht rund ums Tier.

Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Insbesondere aufgrund der Änderung der Rechtsprechung des BGH im vergangenen Jahr, wonach in einer Vielzahl von Mietverhältnissen der Vermieter verpflichtet sein wird, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist es von großer Bedeutung für Vermieter Rücklagen zu bilden.

Die Rücklagen erhöhen kann der Vermieter durch Mieterhöhungen. In Orten in denen ein Mietspiegel zur Verfügung steht, ist dies für Vermieter weniger problematisch. Denn wenn sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen, kann der Mietspiegel herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Dort wo es allerdings einen Mietspiegel nicht gibt, wird es für Vermieter in der Regel schwierig, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Möglich ist dies durch die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann jedoch recht kostenträchtig werden.

Eine weitere Möglichkeit für Vermieter die Miete zu erhöhen ist bereits mit dem Mieter im Vertrag eine sogenannte Staffelmiete oder auch eine Indexmiete zu vereinbaren, die sich an der Steigerung der Lebenshaltungskosten orientiert und somit jedenfalls eine mögliche Inflation ausgleichen kann. Allerdings werden durch den Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen an eine solche Vereinbarung gestellt. Auch sind im Einzelfall Nachteile für den Mieter denkbar, z. B. eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. Deshalb sollten Vermieter sich fachkundig beraten lassen, wenn sie eine solche Möglichkeit in Betracht ziehen. Denn ob solche Regelungen sinnvoll sind, muss in jeden Fall einzeln geprüft werden.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.