Besichtigungsrecht des Vermieters

Besichtigungsrecht des Vermieters

Eine immer wiederkehrende Frage als Anwalt für Mietrecht ist die, ob dem Vermieter ein Besichtigungsrecht seiner vermieteten Wohnung zusteht und falls ja, in welchen Abständen.

Nun hat das Amtsgericht München (Urteil vom 10.12.2015 – 461 C 19626/15) geurteilt, dass ein Vermieter dann ein Besichtigungsrecht zusteht, wenn ernsthalte Anhaltspunkte darauf schließen lassen, dass der Eintritt eines Schadens droht, z. B. der Verdacht auf Schimmelbildung wegen eines muffigen Geruchs. Das Besichtigungsrecht besteht sogar dann, wenn die Geruchsbelästigung bereits abgeklungen ist aber zuvor länger angedauert hat, sodass zu befürchten ist, dass eine nachhaltige Beeinträchtigung der Mietsache eingetreten sein könnte.

Auch vertrat das Gericht die Auffassung, dass ein Vermieter im Abstand von fünf Jahren ein regelmäßiges Besichtigungsrecht hat. Dieses Besichtigungsrecht ist unabhängig davon, ob Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt vorliegen. Denn ein Vermieter könne nicht dauerhaft von seinem Eigentum ausgeschlossen werden und von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen.

Das Besichtigungsrecht besteht für die gesamte Mietsache. Das hat zur Folge, dass der Vermieter sein Besichtigungsrecht nicht bereits dadurch ausgeübt hat, wenn er im Rahmen von Reparaturarbeiten lediglich einen Teil der Wohnung zu Gesicht bekommt.

Diese Entscheidung ist dem Grunde nach begrüßenswert. Allerdings sind die zeitlichen Abstände von fünf Jahren recht lang bemessen. Immer häufiger werden Vermieter Opfer von Mietnomaden und Messies. Nicht selten befinden sich die Schäden für den Vermieter letztlich im fünfstelligen Bereich. Insbesondere für private Vermieter kann dies existenzgefährdend sein. Deshalb ist Vermietern anzuraten auf Ihr Besichtigungsrecht nicht zu verzichten.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Vermieter trägt die Kosten übermäßigen Verbrauches des Mieters bei einer Betriebskostenpauschale

Vermieter trägt die Kosten übermäßigen Verbrauches des Mieters bei einer Betriebskostenpauschale

Haben Vermieter und Mieter eine Betriebskostenpauschale (Nebenkostenpauschale) vereinbart, ist damit auch ein übermäßiger Verbrauch zum Beispiel an Wasser abgegolten. Nur ausnahmsweise trägt der Mieter diese Kosten selbst, wenn er den übermäßigen Verbrauch selbst schuldhaft verursacht und damit zu vertreten hat. So entschied jedenfalls das AG München (AG München, Urteil vom 27.05.2016 – AZ 411 C 17290/14).

Hintergrund dieser Entscheidung war der erhöhte Wasserverbrauch in einer Mietwohnung, weil Wasser aus der Toilette herauströpfelte. Hierdurch war der Wasserverbrauch des Mieters im betreffenden Jahr deutlich höher als in den Vorjahren und auch deutlich höher als in den anderen Mietwohnungen des Hauses. Da im Mietvertrag nur die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart worden war, wollte der Vermieter diese überhöhten Wasserkosten im Wege eines Schadensersatzes von seinem Mieter ersetzt bekommen.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab und führte aus, dass ein solcher Schadensersatzanspruch nur dann in Betracht kommt, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  1. Der Mieter muss einen Verbrauch verursacht haben, der über die übliche Nutzung hinausgeht und zu Lasten des Vermieters geht und
  2. der Mieter muss hierbei schuldhaft gehandelt haben.

Im vorliegenden Fall gelang es dem Vermieter nicht, ein Verschulden des Mieters nachzuweisen. Der Mieter zeigte nämlich das Herauströpfeln aus der Toilette an, aber es konnte nicht geklärt werden, wie lange zuvor schon Wasser herausgetröpfelt war. Der Vermieter hätte also beweisen müssen, dass der Mangel schon lange vor der Mangelanzeige vorlag, dem Mieter dies auch schon früher bekannt war, er aber den Mangel dennoch erst später dem Vermieter mitteilte.20160603_164513a

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Der Mietvertrag und Trennung – ist derjenige, der auszieht, weiter an den Mietvertrag gebunden?

Der Mietvertrag und die Trennung – ist derjenige, der auszieht, weiter an den Mietvertrag gebunden?

Häufig unterschätzt sind die Wirkungen des Mietvertrages im Falle einer Trennung, wenn beide Ehepartner Mieter sind. Denn mit der Trennung wird derjenige, der aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, nicht automatisch von den Verpflichtungen des Mietvertrages frei. Denn der Vermieter hat den Mietvertrag mit beiden Partnern geschlossen, nicht nur mit einem. Die Trennung des Paares hat somit keine unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis, sodass derjenige der auszieht weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Somit muss er unter Umständen sogar doppelt Miete zahlen – nämlich für seine alte und auch die neue Wohnung.

Verständlich, dass derjenige, der ausgezogen ist, schnellstmöglich sich auch aus dem alten Mietverhältnis lösen möchte. Unproblematisch ist dies dann möglich, wenn sich der in der Wohnung verbliebene Partner, der Vermieter und der Ausgezogene darüber einig sind, dass nunmehr da Mietverhältnis nur noch mit der in der Wohnung verbliebenen Person weiter bestehen soll. Dennoch ist es immer ratsam, eine solche Vereinbarung schriftlich festzuhalten und von allen drei Beteiligten unterzeichnen zu lassen.

Aber was gilt dann, wenn der in der Wohnung verbliebene Partner damit nicht einverstanden ist – vielleicht weil er alleine die Miete nicht aufbringen kann, die Wohnung aber auch nicht verlassen will? Mit der Scheidung jedenfalls wird der in der Wohnung verbliebene Ehegatte alleiniger Mieter – ob er das will oder nicht. da die Scheidung sich in der Regel jedoch nach der Trennung  ein Jahr hinzieht, ist dies für den Ausgezogenen keine befriedigende Lösung. Nun hat das OLG Hamm (Beschluss vom 21.01.2016, Az. 12 UF 170/15) entschieden, dass derjenige, der die Wohnung verlassen hat, bereits vor der Scheidung, nämlich mit Trennung und Auszug, zumindest einen Anspruch gegen seinen ehemaligen Partner hat. Der Anspruch ist darauf gerichtet, dass dem Vermieter mitgeteilt wird, dass der eine Partner ausgezogen und die Wohnung nun dem anderen überlassen wird. Damit tritt ebenfalls die gesetzliche Folge ein, dass nun noch derjenige Mieter ist, der in der Wohnung verblieben ist.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

“Einmal Aufzug, immer Aufzug!”

“Einmal Aufzug, immer Aufzug!”

Verfügt ein Haus, in dem sich Mietwohnungen befinden, im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses ein Personenaufzug, dann gehört der Aufzug vertraglich zur Mietsache. So entschied das Amtsgericht München mit rechtskräftigem Urteil vom 29.09.2015, Az. 425 C111160/15.

Eine inzwischen 82-jährige Mieterin hatte vor 30 Jahren ihre Wohnung angemietet. Damals befand sich ein Personenaufzug in dem Gebäude. Nachdem der Aufzug eine Weile wegen sicherheitstechnischer Mängel außer Betrieb war ließ die Vermieterin den Aufzug ausbauen. Die Mieterin forderte ihre Vermieterin auf, den Aufzug wieder nutzbar zu machen und reichte Klage ein. Mit Erfolg.

Das Gericht entschied, dass der Zustand des Anwesens im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit maßgeblich ist für den vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Bundesrat unterstützt weiter ein Wildtierverbot im Zirkus

Bundesrat unterstützt weiter ein Wildtierverbot im Zirkus

Bereits 2003 und 2011 hat sich der Bundesrat dahingehend geäußert, ein Haltungsverbot für Tiere bestimmter wildlebender Arten in Zirkussen zu unterstützen. Nunmehr hat der Bundesrat eine entsprechende Entschließung verfasst, welche der Bundesregierung zugeleitet wird. Die Bundesregierung wird sich nun damit beschäftigen müssen.

Inhalt der Entschließung ist, dass due Bundesregierung eine Verordnung erarbeiten soll. Das Verbot soll insbesondere für Affen, Elefanten, Großbären, Giraffen, Nashörner und Flusspferde gelten. Auch soll die Bundesregierung eine Rechtsverordnung erlassen, die die Haltungsanforderungen regelt.

Entschließung des BR zum Verbot der Haltung bestimmter wild lebender Tierarten im Zirkus, 05.02.2016

Kategorien: Recht rund ums Tier.

Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Möglichkeit zur Mieterhöhung wird für Vermieter immer wichtiger – Vermieter sollten sich ein solches Recht vertraglich sichern

Insbesondere aufgrund der Änderung der Rechtsprechung des BGH im vergangenen Jahr, wonach in einer Vielzahl von Mietverhältnissen der Vermieter verpflichtet sein wird, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist es von großer Bedeutung für Vermieter Rücklagen zu bilden.

Die Rücklagen erhöhen kann der Vermieter durch Mieterhöhungen. In Orten in denen ein Mietspiegel zur Verfügung steht, ist dies für Vermieter weniger problematisch. Denn wenn sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen, kann der Mietspiegel herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Dort wo es allerdings einen Mietspiegel nicht gibt, wird es für Vermieter in der Regel schwierig, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Möglich ist dies durch die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann jedoch recht kostenträchtig werden.

Eine weitere Möglichkeit für Vermieter die Miete zu erhöhen ist bereits mit dem Mieter im Vertrag eine sogenannte Staffelmiete oder auch eine Indexmiete zu vereinbaren, die sich an der Steigerung der Lebenshaltungskosten orientiert und somit jedenfalls eine mögliche Inflation ausgleichen kann. Allerdings werden durch den Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen an eine solche Vereinbarung gestellt. Auch sind im Einzelfall Nachteile für den Mieter denkbar, z. B. eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. Deshalb sollten Vermieter sich fachkundig beraten lassen, wenn sie eine solche Möglichkeit in Betracht ziehen. Denn ob solche Regelungen sinnvoll sind, muss in jeden Fall einzeln geprüft werden.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Betriebskostenabrechnung 2014 ist fällig – Mieter sollten prüfen, ob und wann sie diese erhalten haben

Betriebskostenabrechnung 2014 ist fällig – Mieter sollten prüfen, ob und wann sie diese erhalten haben

In den meisten Wohnraummietverhältnissen wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nach dem Kalenderjahr abgerechnet. Das bedeutet, dass in solchen Mietverhältnissen die Abrechnung immer für den Zeitraum Januar bis Dezember erfolgt. Wer einen solchen Abrechnungszeitraum hat, für den gilt, dass die Abrechnungen über die Vorauszahlungen für das Jahr 2014 seit dem 01.01.2016 fällig sind.

Wer seine Abrechnung noch nicht erhalten hat, kann seinen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen und ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen geltend machen. Dies gilt aber nur, wenn das Mietverhältnis noch immer besteht. Wurde das Mietverhältnis inzwischen beendet, kann der Mieter unter Umständen sogar einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen haben.

Wer seine Abrechnung vor dem 01.01.2016 erhalten hat, sollte diese eingehend prüfen. Sofern der Vermieter eine Nachforderung geltend macht, sollte diese unverzüglich, jedoch nur ausdrücklich unter Vorbehalt, geleistet werden. Ein Recht, die Abrechnung erst zu prüfen und dann die Nachzahlung zu zahlen hat nämlich nur derjenige, der dies vertraglich vereinbart hat. In der Regel ist dies jedoch nicht der Fall. Sofern die Nachzahlung unter Vorbehalt gezahlt wird, kann der Mieter später die Nachzahlung ganz oder teilweise wieder zurückverlangen, wenn sich herausstellt, dass der Nachzahlungsbetrag nicht korrekt ist. Wer seine Nachzahlung nicht leistet und die Abrechnung erst prüfen will läuft Gefahr, dass der Vermieter ihm den Mietvertrag wegen Zahlungsrückstandes kündigt!

Für Vermieter gilt:

Sollte die Betriebskostenabrechnung für 2014 dem Mieter nicht bis zum 31.12.2015 zugegangen sein, so wird es schwierig sein Nachforderungsrecht (sollte ein Nachzahlungsanspruch bestehen) durchzusetzen. Dies kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur, wenn er die Verspätung ausreichend entschuldigen kann. Deshalb sollten solche Vermieter schleunigst die Abrechnung nachholen.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Auf Wunsch des Ex-Partners müssen intime Bild- oder Filmaufnahmen gelöscht werden

Auf Wunsch des Ex-Partners müssen intime Bild- oder Filmaufnahmen gelöscht werden

Mit Urteil vom 13.10.2015, Az. VI ZR 271/14 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass intime Fotos oder Filmaufnahmen, die während einer Partnerschaft zu rein privaten Zwecken angefertigt wurden, nach Beendigung der Beziehung auf Wunsch des abgebildeten Partners gelöscht werden müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Aufnahmen mit Einwilligung der abgebildeten Person erstellt worden sind. Denn ein Einverständnis mit der Anfertigung der Aufnahmen bedeutet nicht unweigerlich, dass die abgebildete Person auch damit einverstanden ist, dass die Aufnahmen für immer im Besitz des (Ex-) Partners bleiben. Das Persönlichkeitsrecht der abgebildeten Person und ihr Interesse am Schutz ihrer Privat- und Intimsphäre übersteigt das Interesse des Ex-Partners die Aufnahmen zu Erinnerungszwecken zu behalten.

Kategorien: Sonstiges Recht.