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Wohnungseigentümer müssen Mängel auch bei hohem Sanierungsaufwand beseitigen

Foto: IStock/deepblue4you

Es kommt vor, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften davor scheuen, notwendige Sanierungen von in die Jahre gekommenen Objekten vorzunehmen, weil diese mit hohen Kosten verbunden sind. Ist dies rechtens? Einen solchen Fall hat gerade der BGH frisch entschieden (BGH, Urt. v. 15.10.2021, Az. V ZR 225/20).

In dem zu entscheidenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss gefasst, dass ihr altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus, nicht mehr genutzt werden darf. Auf diese Weise wollte die Gemeinschaft die Kosten für die Sanierung sparen. Gegen diesen Beschluss hatte einer der Wohnungseigentümer Klage eingereicht – mit Erfolg!

Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses standen im Sondereigentum des Klägers. Der BGH führt aus, dass es einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich erlaubt ist, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Nutzungsverbot zu beschließen, um Gefahren durch die Nutzung abzuwehren. Aber dieses Recht bezieht sich zunächst nur auf das Gemeinschaftseigentum.

Sobald jedoch auch Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer betroffen ist, ist ein solcher Beschluss nur in ganz engen Grenzen zulässig. Dies ist dann zulässig, wenn das Gebäude z. B. aufgrund eines Brandes, Überflutung oder Explosion zerstört ist. Der BGH hat klargestellt, dass Sanierungsbedarfe wegen Sanierungsstau, z. B. aus Überalterung und mangelnder Instandhaltung, nicht dazu führen, dass ein solches Nutzungsverbot beschlossen werden darf.

Das Gericht hat ausgeführt, dass die Gemeinschaft verpflichtet ist, auch gravierende bauliche Mängel zu beseitigen, wenn diese Mängel dazu führen, dass die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigt oder sogar unmöglich wird. Die Gemeinschaft kann sich nicht darauf berufen, dass ihr die hierdurch entstehenden Kosten nicht zuzumuten sind! Dies gilt für gewerblich genutzte Immobilien ebenso wie für privat oder als Wohnraum genutzte.

Deshalb ist Wohnungseigentümergemeinschaften dringend anzuraten, ihre Immobilien instandzuhalten und keinen Sanierungsstau entstehen zu lassen. Hierfür können die Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld durch die Bildung ausreichender Rücklagen sorgen, die der Verwalter überwachen und notfalls auch für dessen Einziehung sorgen muss.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Mietanpassung bei coronabedingter Schließung?

Mietanpassung bei coronabedingter Schließung?

In Gewerbemiet- und Pachtverhältnissen, die wegen der Corona-Pandemie von staatlich angeordneten Schließungen betroffen sind, stellt sich häufig die Frage, wie sich dies auf den Vertrag auswirkt. Besteht das Recht die Mietzahlung einzustellen? Darf die Miete gemindert, der Vertrag vorzeitig aufgelöst oder angepasst werden?

In den zwischenzeitlich ergangenen erstinstanzlichen Entscheidungen wurden diese Fragen unterschiedlich beurteilt. Doch nun hat das OLG Karlsruhe als eines der ersten Berufungsgerichte einen solchen Fall entschieden.

Das Gericht legte dar, dass eine angeordnete Schließung keinen Mangel darstellt, sodass der Mieter nicht berechtigt ist, die Miete zu kürzen.

Auch eine Unmöglichkeit, bei der der Mieter von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete vollständig befreit wäre, läge nicht vor.

In Betracht kommt jedoch das Recht auf Vertragsanpassung, weil eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen könnte. Denn die behördliche Schließung war weder für den Mieter noch den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages abzusehen und keine der Vertragsparteien hat dies zu verantworten.

Allerdings muss einem Vertragspartner das Festhalten an dem Vertrag unzumutbar sein. Hierbei müssen aber auch die Interessen des anderen Vertragspartners berücksichtigt werden. Das Gericht führt aus, dass z. B. geprüft werden muss, wie erheblich die Umsätze zurückgegangen sind, ob der Mieter öffentliche Zuschüsse erhalten, Aufwendungen durch die Schließung erspart hat und ob Nachholeffekte nach der Wiedereröffnung des Betriebs zu erwarten sind. Unzumutbarkeit läge nur bei einer Existenzgefährdung. Dass eine Existenzgefährdung vorlegt, muss derjenige, der die Vertragsanpassung fordert (bislang regelmäßig Mieter), aber ausreichend darlegen. Wenn der Mieter seine Existenzgefährdung nicht ausreichend darlegt, kommt eine Vertragsanpassung und damit auch eine Mietreduzierung nicht in Betracht.

Da die Hürden damit sehr hoch sind, ist Mietern und Pächtern grundsätzlich zu raten, sich mit ihrem Vermieter bzw. Verpächter einvernehmlich auf eine vorübergehende Reduzierung der Miete bzw. Pacht oder Stundung zu verständigen.

Shop window with notice during pandemic period, 2020.

Kategorien: Recht rund um Haus und Wohnen.

Fortbildungsengagement von Frau RAin Chantal Stockmann erneut offiziell bestätigt

Fortbildungsengagement von Frau RAin Chantal Stockmann erneut offiziell bestätigt

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte müssen sich fortbilden. Denjenigen Mitgliedern des Deutschen Anwaltvereins (DAV), die sich regelmäßig fortbilden, stellt der DAV eine Fortbildungsbescheinigung aus. Hierdurch wird Transparenz in Sachen Qualität anwaltlicher Dienstleistung geschaffen und das Fortbildungsengagement der Anwaltschaft gewürdigt. Nur wer im Besitz einer aktuellen Fortbildungsbescheinigung ist, darf das Fortbildungssymbol des DAV nutzen.

Rechtsanwältin Chantal Stockmann hat nun ihre aktuelle Fortbildungsbescheinigung für zahlreiche Fortbildungen im Jahr 2020 erhalten.

Fortbildung wird in der Kanzlei Stockmann groß geschrieben, denn nur wer sich ständig weiterbildet, kann die Qualität seiner Arbeit gewährleisten und stets weiter steigern. Denn das Recht steht nicht still, sondern entwickelt sich stets fort.

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei.

Rechtsanwältin Chantal Stockmann ist nun „Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“

Rechtsanwältin Chantal Stockmann ist nun „Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“

Endlich ist es vollbracht:

Am 27.08.2019 hat die Rechtsanwaltskammer Frankfurt / Main Frau Rechtsanwältin Chantal Stockmann die Bezeichnung „Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ verliehen. Damit wurden nun jahrelange Arbeit und fortwährendes Fortbildungsengagement belohnt!

 

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei.

Fortbildungsengagement von Frau RAin Chantal Stockmann offiziell bestätigt

Fortbildungsengagement von Frau RAin Chantal Stockmann offiziell bestätigt

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte müssen sich fortbilden. Denjenigen Mitgliedern des Deutschen Anwaltvereins (DAV), die sich regelmäßig fortbilden, stellt der DAV eine Fortbildungsbescheinigung aus. Hierdurch wird Transparenz in Sachen Qualität anwaltlicher Dienstleistung geschaffen und das Fortbildungsengagement der Anwaltschaft gewürdigt. Nur wer im Besitz einer aktuellen Fortbildungsbescheinigung ist, darf das Fortbildungssymbol des DAV nutzen.
Rechtsanwältin Chantal Stockmann hat heute ihre aktuelle Fortbildungsbescheinigung für zahlreiche Fortbildungen im Jahr 2017 erhalten. Unberücksichtigt hierbei ist (noch), dass Rechtsanwältin Chantal Stockmann auch in diesem Jahr an zahlreichen Fortbildungen teilgenommen hat. Deshalb ist zu erwarten, dass auch 2019 mit einer Fortbildungsbescheinigung gerechnet werden kann.
Fortbildung wird in der Kanzlei Stockmann groß geschrieben, denn nur wer sich ständig weiterbildet, kann die Qualität seiner Arbeit gewährleisten und stets weiter steigern.

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei.

„Hunde bitte anleinen!“ – Wo gilt Leinenpflicht?

„Hunde bitte anleinen!“ – Wo gilt Leinenpflicht?

Ein Ländervergleich Baden-Württemberg / Hessen / Rheinland-Pfalz

Die Bestimmungen zur Leinenpflicht sind nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern oft auch von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Dies macht die Leinenpflicht besonders an Ländergrenzen unübersichtlich, sodass Hundehalter häufig unsicher sind, wo sie ihren treuen Begleiter an die Leine nehmen müssen.

Eine generelle Leinenpflicht besteht häufig im öffentlichen Raum innerhalb zusammenhängender Bebauung und für öffentliche Anlagen. Entsprechende Regelungen existieren z. B. für Mannheim und Worms. In Hessen müssen Hunde sogar stets bei öffentlichen Versammlungen, Festen und in öffentlichen Verkehrsmitteln angeleint werden. Es ist jedoch bereits aus Sicherheitsgründen für das eigene Tier ratsam, es an solchen Orten anzuleinen, auch wenn eine entsprechende Verpflichtung nicht besteht.

Regelmäßig müssen auch gefährliche Hunde im Sinne der Landeshundegesetze im öffentlichen Raum an die Leine. Allerdings sind in Hessen gefährliche Hunde von der generellen Anleinpflicht befreit, wenn sie die Wesensprüfung positiv abgelegt haben.

Eine Besonderheit besteht weiter in Rheinland-Pfalz: Hier dürfen Hunde auch auf Zuwegen bei Mehrfamilienhäusern, in Treppenhäusern und Fluren und anderen von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzten Räumen nur an der Leine geführt werden, sodass es auf eine gesonderte Regelung z. B. im Rahmen einer Hausordnung nicht ankommt.

Während in hessischen und rheinland-pfälzischen Wäldern und Jagdbezirken Hunde frei laufen dürfen, müssen in Baden-Württemberg Hunde jedenfalls auf Kinderspielplätzen, Spiel- und Liegewiesen und Wassertretanlagen, die sich im Wald befinden, angeleint werden. Dennoch dürfen die Hunde nicht unbeaufsichtigt laufen gelassen werden. Der Hund muss sich ununterbrochen im Einwirkungsbereich seiner Begleitperson befinden.

Vorsicht ist im Wald bzw. in Jagdbezirken dennoch geboten: Wildernde Hunde, die sich nicht im Einflussbereich einer Begleitperson befinden, dürfen unter bestimmten Umständen von einem Jäger getötet werden! Deshalb sollten Hundehalter ihre Hunde im Wald nur dann ohne Leine führen, wenn ihr Hund sicher abrufbar ist und ihren Vierbeiner nicht zu weit von sich entfernen lassen.

In Baden-Württemberg ist es zudem möglich, dass in den Wäldern für den Zeitraum der allgemeinen Schonzeit eine generelle Leinenpflicht angeordnet wird. Dies ist auch für sogenannte Notzeiten zulässig, worunter Zeiträume zu verstehen sind, in denen besondere Umweltbedingungen (z. B. Vereisungen, Überschwemmungen) dazu führen, dass Wildtiere nicht ausreichend Nahrung finden. Zuständig sind hierfür die Landratsämter bzw. Stadtkreise.

Auch zugunsten des Naturschutzes kann eine Leinenpflicht verhängt werden. Besonders in der Brut- und Setzzeit machen Städte und Gemeinden von dieser Möglichkeit Gebrauch. So müssen beispielsweise in Lampertheim auch im unbebauten Außenbereich Hunde in der Zeit vom 1. März bis 30. Juni an der Leine geführt werden.

Kategorien: Recht rund ums Tier.

Rechtsanwältin Chantal Stockmann im Interview zum Thema Streitigkeiten unter Freigängerkatzen

Rechtsanwältin Chantal Stockmann stand Frau Julia Ruhnau von der Deutschen Presseagentur für die Erstellung eines Artikels Rede und Antwort. Thema waren Streitigkeiten unter Freigängerkatzen. Das Ergebnis lässt sich sehen und ist bislang erschienen in der Frankfurter Rundschau:

http://www.fr.de/leben/familie_lifestyle_tiere/tiere/kampf-im-garten-wenn-die-nachbarskatzen-auf-kriegsfuss-stehen-a-1473049

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei, Recht rund um Haus und Wohnen und Recht rund ums Tier.

Feierlichkeiten in der Kanzlei

Bürovorsteherin „Nala“ feierte im Februar 2018 ihren ersten Geburtstag. Dies wurde angemessen gefeiert. Als Aufmerksamkeit wurde dem Geburtstagskind ein Hundeknochen überreicht, welcher auch sogleich pflichtbewusst bearbeitet wurde. Ihre kanzleiinternen Pflichten vernachlässigte „Nala“ trotz der Feierlichkeiten nicht. Die Kanzlei verfügt eben über ausgesprochen vorbildliches Personal. HAPPY BIRTHDAY!!!

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei.

Kanzlei Stockmann erhält weitere positive Bewertung

Kanzlei Stockmann erhält weitere positive Bewertung

Nunmehr hat die Kanzlei Stockmann ihre zweite Bewertung auf Anwalt.de erhalten – erneut eine rundum positive!

Rechtsanwältin Stockmann ist hierauf stolz, denn aus der Bewertung geht deutlich hervor, dass der Mandant sichtlich zufrieden war – sowohl mit der Betreuung des Mandats als auch mit dem erreichten Ergebnis. Solche Reaktionen auf die eigene Arbeit motivieren und geben Kraft für weitere Aufgaben.

Die Bewertung kann eingesehen werden unter:

https://www.anwalt.de/kanzleistockmann/bewertungen.php

Kategorien: Aktuelles aus der Kanzlei.